近期，随着上海复工复产脚步临近，房地产市场也动作频频，各政策的接踵而至让大家感受到，这个2022很特别！

的确如此，从房住不炒到信贷放松，政策千万条，如雨后春笋，一茬接一茬，面对复杂多变的楼市政策，只有透彻了解过往，才能寻求更好的住房之道。对此，我们归纳了2021-2022上海楼市政策以及近十几年来房产行业的走向，回溯楼市的政策变迁。

2021市场紧缩，坚持房住不炒！

2021年，上海房地产行业进入了“去杠杆”的阵痛期。限购、三价就低，行业迎来凛冬，但房地产市场也在积极寻求一条可行的、新的发展道路。

01/25 “法拍房”纳入限购

银监会发布通知，房贷占比降低、严格审核首付款资金来源和偿债能力，严控个人住房信贷！

03/02 五大新城落户放宽

明确“缩短新城‘居转户’年限”，“应届生落户优先”，“居住证积分”，“高精尖人才落户‘6个月’的特殊通道”。

03/12 集中开盘，优先限售

新房开盘由不透明变主动公开，由零散入市变集中供应，享受优先政策购买5年限售！

03/12 学区政策确定

入学实施意见发布，政策与2020年保持一致，体现不挑生源、促进优质均衡的导向！

07/19 二手房源价格核验

所有除商业办公类和和老公寓的住宅类房源，都需要通过备件和价格双核验，才能在外网展示，明确“房住不炒”！

07/24 住房赠与纳入限购

赠与房产5年内仍记入赠与人拥有住房套数。受赠人必须符合限购条件。

08/06 贷款“三价就低”

要求上海各银行以“三价就低”原则审核贷款，即银行将根据合同网签价，涉税评估价，银行评估价中，以相对最低的价格审批贷款额度。

11/23 保障性租赁住房的实施意见

上海市政府发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，这份保障性租赁住房新规旨在为新市民、青年人缓解住房困难，改善居住条件，从供给端发力，促进房地产市场健康平稳发展！

在楼市政策的调控下，虽然政策一度收紧，但大涨大跌的市场已不复存在，炒房者也无路可走，房地产市场整体环境更加趋于健康，对自主购房需求的影响并不大。

2022政策频加码，市场回暖明显！

2022年，相较于去年，是特殊的一年，也是政策大宽松的一年。

疫情回潮，全国各地封控加严，以往的小阳春落了空，我们遇到了前所未有的楼市冷淡，但这只是暂时的，为促进房地产市场健康发展，自今年以来，上海也积极松绑信贷，释放积极信号！

01/21 下调房贷利率

03/28-03/29

央行连续两次两日大力放水

两天实现净投放1200亿元、1300亿元。

04/29 加大信贷支持

上海央行总部发声，将重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持，合理安排个贷受理与投放，缓解疫情房贷还款压力！

05/15 首套房贷款利率降息20个基点！

从当下的市场环境来看，尤其是疫情之下，上海的楼市政策是逐渐趋向放松的，信贷支持政策接连不断，因此，今年市场还是追求稳中求进的发展，以促进房地产市场健康稳定！

2005至今，房产行业轮回调控！

2021年至今，通过历来政策可以看出，市场整体走向趋于由紧向松，回溯近十几年来的房产大事件，市场走向也一直是处于松紧松的适度调控状态。

2005年

“国六条”开征营业税、土地增值税、个人所得税等。

市场表现：稳定房价，遏制房地产过热。

2007年

次贷危机爆发，美国楼市暴跌，影响传递至国内。

市场表现：上海楼市遭受影响而不断下跌，房价短暂回落。

2008年

“四万亿”大放水，首套房首付比例不低于20%、7折利率优惠出台！

市场表现：为了应对次贷危机影响，鼓励购房政策不断出台，减免交易税费，利率持续下调，房价翻倍！

2011年

上海开启“新国八条”细则开始限购，房地产税进行增量试点。

市场表现：楼市速冻，防止出现大起大落的现象。

2013年

发布新“国五条细则”，推动个人售房所得税20%改革动议。

市场表现：积压2年的购房需求集中释放，房价上涨50%。

2014年

公积金贷款利率降低，贷款额度提高，上调普通住宅标准。

市场表现：2014年国家确立了“分类指导、双向调控”的主基调，上海所做的“补救”措施，促进了刚需和改善需求积极入市！

2015年

央行降息5次，“330”新政出台，首套认证放松，二手房营业税免征期限五年改两年，房贷放松！

市场表现：信贷宽松政策接连而至，减轻了购房者的压力，也刺激了潜在需求加速释放，上海二手房成交量创6年以来新高。此外，330新政后，上海商品房均价同比上涨22.5%，涨幅比上一年扩大19.4个百分点。

2016年

房住不炒正式提出，“契税新政”“3.25新政”相继出台，首套认证收紧，购房资格两年改五年，房贷收紧！

市场表现：4月份上海楼市呈现量价齐跌的现象，大量签约者被拒之门外。据某研究院分析，成交面积跌幅达到56%，成交均价则下降了4%左右。

2016年

11月份开始叫停接力贷、合力贷！

市场表现：严格限制投资投机的需求，楼市政策极速制冷，防范楼市价格过快上涨，抑制炒房！

2017年

加强限购、贷款政策执行，逐步取消房贷利率优惠。

市场表现：这一阶段，上海出台的更多的是各类辅助市场平稳运行的调控细则与实施办法，显得更为全面与成熟，但由于2016限购令的出台，这一年的房产交易量锐减。

2019年

“两改五”人群释放，四校落户连续三次释放流动性，经营贷入市！

市场表现：成交量有回暖趋势，但是从整体来看，依旧在相对平稳的“低位”。

2020年11月-2021年8月

限购加深、房贷额度限制、二手房核验价出台、“三价就低”

市场表现：市场波动收窄，政府运用调控工具的密度和力度加大，“稳”的管控原则更加突出。

2021年末-2022年4月

连续3次降准，累计释放2.73万亿。

市场表现：随着房地产泡沫挤出和经济增长压力增大，开始新一轮流动性释放，疫情期间上海更是接连推出信贷支持政策，让二手房存量维持在一个健康的良性状态，整体行业信心不断。

根据以上近两年以及十几年来的调控、鼓励政策和市场表现，可以看出，房地产发展与政策调控息息相关，而房地产历来也都是国家调控经济的最重要方式，房地产行业对经济发展的重要性也不言而喻。

2022年上海遭受疫情冲击，行业压力增大，国家重新定位房地产为实体经济，重点支持其稳定健康发展。而上海的各项激励政策，也会让房地产市场筑底企稳，进入一个新的发展阶段，此外结合2005年以来的房产走势，疫情结束后，房地产或将迎来一波需求释放，市场值得期待。