所有权确认纠纷（借名买房）案例分析

一、钟丽娜、钟丽美所有权确认纠纷二审民事判决书，（2019）粤13民终6094号，广东省惠州市中级人民法院

小结：借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。

一审法院认为：
本案系所有权确认纠纷。原、被告与钟某分别系亲生女儿和收养女儿关系。本案原、被告双方当事人争议的焦点是：原告借被告的名义购买案涉房屋是否成立。2016年3月5日，原告侄子钟育城与惠州市全方位置业有限公司签订《房屋认购协议书》，原告母亲钟某通过中国邮政储蓄银行卡向惠州市全方位置业有限公司支付定金20000元及首期款210000元。

二审法院查明：参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条第二款“借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外”的规定，本案中，再结合证人证言及本院对钟育城及其父母询问，本院认定原告提出的借名购买案涉房屋的理由成立，本院予以采纳。因此，反诉原告请求反诉被告腾空并返还案涉房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。故原告主张其向第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行偿还案涉房屋剩余贷款，被告配合原告办理相关手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉房屋已办理抵押登记，原告请求被告偿还剩余贷款后配合原告办理案涉房屋的抵押权注销手续及在注销抵押权后将案涉房屋过户到原告名下，于法有据，本院亦予以支持。至于原告请求被告承担过户的相关税费，没有事实和法律依据，本院不予支持。

上述房屋的抵押权注销及房屋过户所产生的一切相关税费等费用均由原告承担。

二审法院认为：

本案系所有权确认纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：本案情形是否符合“借名买房”的情况。对此分析如下：涉案房屋由钟丽美装修、居住，由钟丽美每月偿还按揭贷款、支付水电费、物业费等，且商品房买卖合同、不动产权证、个人购房借款/担保合同、税费发票等相关原始资料均由钟丽美持有并保管。购买房屋时，首付款系从双方当事人之母钟某账户支出，钟某认可首付款是钟丽美支付。对于钟丽娜称涉案房屋登记在其名下，并以其名义办理按揭贷款，此为“借名”之必然体现，除此以外，钟丽娜无证据证明其为涉案房屋投入其他，因此，应认定本案符合“借名买房”之情形，一审参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》二十八条“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外”做出判决适当，本院予以确认。

二、郑晓峰、石芳所有权确认纠纷二审民事裁定书，（2019）粤03民终12388号，广东省深圳市中级人民法院

小结：法院审查借名买房协议的真实性，一般会从协议约定、购房款支付、房屋实际占有使用等方面综合分析。

一审法院认为：
本案为所有权确认纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。涉案房产虽然登记在丁端阳名下，但鉴于：首先，郑晓峰、石芳与丁端阳签署的《协议书》中明确确认涉案房产属郑晓峰、石芳暂寄于丁端阳名下的资产，房产所有权及处置权归郑晓峰、石芳所有，同时丁端阳亦出具《确认书》确认涉案房产为郑晓峰、石芳所有，《协议书》和《确认书》均系当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法认定有效，且该借名买房行为亦不损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益；其次，根据双方确认的证据，涉案购房款均由郑晓峰、石芳支付，涉案房产的三次贷款均由郑晓峰、石芳实际使用并偿还；再次，涉案房产自购买后一直由郑晓峰、石芳占有使用，并承担使用房屋过程中所产生的相关费用。

综上，郑晓峰、石芳已提供了充分的证据，足以证明涉案房产虽登记在丁端阳名下，但丁端阳只是名义上的登记权利人，郑晓峰、石芳才是涉案房产的真实所有权人。故郑晓峰、石芳诉请确认涉案房产归其所有，具有事实和法律依据，一审法院原审予以支持。关于办理产权过户的问题。涉案房产已登记抵押给邮储银行，邮储银行依法对涉案房产享有抵押权，在抵押权未被注销的前提下，涉案房产不具备转移登记的条件。且涉案房产因丁端阳个人债务已被法院依法查封，在法院未解封的情形下，涉案房产亦无法办理产权变更登记。故郑晓峰、石芳请求丁端阳协助办理产权过户手续，因存在履行障碍，一审法院不予支持。郑晓峰、石芳可待涉案房产注销抵押权且被解除查封后与丁端阳另循途径解决。

二审法院维持原判。

三、成乐花与周勇所有权确认纠纷一案民事二审判决书，（2019）粤06民终11163号，广东省佛山市中级人民法院

小结：为规避信贷政策而借名买房，其行为扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，借名买房合同关系，该合同仅具有债权效力。借名人可根据合同约定要求被借名人履行合同义务，但并不能直接产生设立或变动物权的法律后果。

一审法院认为：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依据成乐花举证的《购房协议书》及《诚意金购房协议》，一审法院对成乐花主张其与周勇约定借用周勇名义购房案涉房产的事实予以确认。

周勇确认成乐花清偿了案涉房产2017年11月1日至2018年2月20日的银行贷款，亦可佐证上述事实。但上述事实仅能确认成乐花、周勇之间存在借名买房合同关系，该合同仅具有债权效力，成乐花可根据合同约定要求周勇履行合同义务，但并不能直接产生设立或变动物权的法律后果。成乐花并非案涉房产的登记权属人，成乐花、周勇之间关于房产所有权归属的约定与法律规定的不动产物权设立、变动的生效要件不符，不能直接产生物权设立、变动的法律效力。成乐花诉请确认案涉房产的所有权归其所有于法无据，一审法院不予支持。公民的民事行为应当遵守法律法规，尊重社会公德，成乐花为规避信贷政策而借用周勇名义买房，其行为扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，一审法院对此提出批评，当事人要引以为戒，不得在今后的民事活动中再出现此种不当行为。

二审法院认为：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依据成乐花举证的《购房协议书》及《诚意金购房协议》，一审法院对成乐花主张其与周勇约定借用周勇名义购房案涉房产的事实予以确认。

周勇确认成乐花清偿了案涉房产2017年11月1日至2018年2月20日的银行贷款，亦可佐证上述事实。但上述事实仅能确认成乐花、周勇之间存在借名买房合同关系，该合同仅具有债权效力，成乐花可根据合同约定要求周勇履行合同义务，但并不能直接产生设立或变动物权的法律后果。成乐花并非案涉房产的登记权属人，成乐花、周勇之间关于房产所有权归属的约定与法律规定的不动产物权设立、变动的生效要件不符，不能直接产生物权设立、变动的法律效力。成乐花诉请确认案涉房产的所有权归其所有于法无据，一审法院不予支持。公民的民事行为应当遵守法律法规，尊重社会公德，成乐花为规避信贷政策而借用周勇名义买房，其行为扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，一审法院对此提出批评，当事人要引以为戒，不得在今后的民事活动中再出现此种不当行为。

四、陈伟衍、陈利萍所有权确认纠纷二审民事判决书，（2019）粤01民终22290号，广东省广州市中级人民法院

小结：借名买房合同关系与委托合同关系容易混淆。如实际出资人现具备本市住房限购区域内购房资格，其诉请要求清理借名买房法律关系，使登记权利人与真实权利人一致，没有违反法律的强制性规定，法院予以支持。

一审法院认为：

陈丽春提交了《关于陈伟衍房产的字据》，该字据虽然在证明人签字上有瑕疵，但是陈利兰作为见证人及字据的宣读人，其陈述的事实能够与该字据的签署相互佐证，陈利萍、陈利娟、陈利兰也无证据证明陈伟衍、李某英在签署字据之时系无民事行为能力人，故一审法院对《关于陈伟衍房产的字据》予以采信。《关于陈伟衍房产的字据》上写明了涉案房屋系陈丽春以陈伟衍的名义购买。陈丽春支付了全部的购房款、契税及物业维修基金，涉案房屋交付后也一直由陈丽春家庭使用，可见，陈丽春与陈伟衍就涉案房屋形成了事实上的借名买房合同关系。陈利萍、陈利娟、陈利兰所主张的委托合同关系，并未提交证据予以证明，故一审法院不予采信。

陈伟衍及其配偶李某英均在《关于陈伟衍房产的字据》进行了签字，确认涉案房屋的出资人系陈丽春，且均作出了要将涉案房屋归还于陈丽春的意思表示，虽然该字据对归还房屋的时间并未确定，但在本案的审理过程中，陈伟衍被确定为无民事行为能力人，李某英已经死亡，已经无法履行转移房屋产权的义务。现陈丽春具备本市住房限购区域内购房资格，其诉请要求清理借名买房法律关系，使登记权利人与真实权利人一致，没有违反法律的强制性规定，一审法院予以支持。因陈伟衍的监护人为陈利萍，同陈利娟、陈利兰均系李某英的合法继承人，在李某英死亡后，继承已经开始，陈利兰、陈利萍、陈利娟实际也成为涉案房屋的共有权人，故均负有将涉案房屋产权转移登记至陈丽春名下的义务。在涉案房屋未实际过户至陈丽春名下前，涉案房屋的权属仍以不动产登记簿登记为准，故陈丽春要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉请，因与法律规定不符，一审法院不予支持。

二审法院认为：

故本案二审应审查的争议焦点为：一是字据内容是否为陈伟衍真实意思表示；二是涉案房屋是否为陈丽春以借名买房方式购得。

关于字据内容是否为陈伟衍真实意思表示的问题。《关于陈伟衍房产的字据》是由陈利兰进行宣读，陈伟衍、李某英签名确认，并有其他两位证明人签字。陈伟衍、陈利萍、陈利娟、陈利兰主张陈伟衍在签字时为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且陈利兰不知悉自己要宣读什么，并非见证人。对此本院认为，陈伟衍、陈利萍、陈利娟、陈利兰虽提交证据证明陈伟衍当时患有疾病，但对于其当时的认知水平有限并没有提交诊断证明，即并没有专业医学机构出具的鉴定性、结论性诊断报告证明陈伟衍为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，故对于陈伟衍、陈利萍、陈利娟、陈利兰该主张本院不予采信。陈利兰作为利害关系人，其在宣读过程中，必然明确知悉字据要表达的内容，但其当场并没有提出异议，故陈伟衍、陈利萍、陈利娟、陈利兰认为陈利兰并非见证人的主张亦不成立。陈伟衍签署上述字据，应为其真实意思表示。

关于涉案房屋是否为陈丽春以借名买房方式购得的问题。涉案房屋的实际出资人为陈丽春，陈丽春一家一直在涉案房屋居住，包括陈伟衍、陈利萍、陈利娟、陈利兰在内的家人在长时期内均未对此提出过异议。并且《关于陈伟衍房产的字据》的内容确认了涉案房屋是陈丽春以陈伟衍的名义购买，陈伟衍承诺会在合适的时间将房屋归还到陈丽春名下。结合以上事实，可以形成陈丽春借陈伟衍名义购买涉案房屋的证据链，故本院予以采信。一审法院据此判令陈伟衍、陈利萍、陈利娟、陈利兰协助陈丽春将涉案房屋产权转移登记至陈丽春名下，处理并无不当，本院予以确认。

五、廖彩红、廖建新所有权确认纠纷二审民事判决书,（2019）粤20民终2872号,广东省中山市中级人民法院

小结：法院审理借名买方合同纠纷，一般会审查银行流水、短信记录、承诺书是否形成完整的证据链以作出判断。

一审法院认为：

本案为所有权确认纠纷。廖彩红提交房款支付凭证、《证明》以及相关管理案涉房产的证明材料拟证明其为案涉房产的实际权利人，但鉴于甘仕香提交周波的银行流水、短信记录、承诺书使本案形成了较为完整的证据链，反映了由周波将购房款转账至廖彩红账户，由廖来云、廖建新作为登记权利人代为持有，廖彩红负责管理的情况。现甘仕香主张周波在未经其同意的情况下，与廖建新、廖来云达成代持房产协议，并请求确认案涉房产归甘仕香、周波所有，鉴于廖建新、廖来云同意将案涉房产登记至周波、甘仕香名下，一审法院对甘仕香、周波的主张予以支持。鉴此，一审法院驳回廖彩红的全部诉讼请求。

二审法院认为：
本院认为，本案房产登记于廖建新、廖来云名下，廖建新、廖来云称涉案房屋为周波购置，其代为持有，甘仕香、周波主张涉案房产为周波转账100万元中的18万元购置并由廖建新、廖来云代为登记持有，提供了银行转账流水、短信记录、廖建新、周波签名的承诺书、证人出庭证言等证据，而廖彩红主张涉案房产由其购置，提供了廖建新、廖来云出具的证明、银行补发账务证明、收条、房产证、物业管理公司收款收据、租赁合同、房屋过户契税发票等证据。

首先，从上述证据看，廖建新签名的承诺书显示涉案房屋为周波购置，廖建新、廖来云出具的代持证明则显示涉案房屋为廖彩红购置，两者内容互相矛盾；又，廖建新、廖来云对承诺书、代持证明的内容不一致未提供合理说明，因此，承诺书、代持证明均不具有证明力；另，甘仕香、周波、廖建新、廖来云提供的一审证人证言、短信记录，廖彩红不予确认，也没有其他证据佐证，因此，周波提供的承诺书、一审证人证言、短信记录等证据不能证明甘仕香、周波、廖建新、廖来云的主张，但上述证据与廖建新、廖来云的自认可以证实涉案房产并非涉案房产登记所有人廖建新、廖来云购置，廖建新、廖来云仅是代为持有涉案房产。其次，甘仕香、周波均确认购买涉案房产的资金为转账至廖彩红账户的100万元中的18万元款项，且该100万元包含在（2018）粤20民终3271号案甘仕香起诉要求廖彩红归还的款项之中，而本院作出的（2018）粤20民终3271号民事判决已经确定廖彩红向甘仕香返还1364977元，对周波、甘仕香称周波与廖彩红合作购房的主张不予采信，该民事判决已经发生法律效力，因此，周波、甘仕香主张涉案房产由其出资购置，缺乏依据，结合廖彩红提供的银行补发账务证明、收条、房产证、物业管理公司收款收据、租赁合同、房屋过户契税发票等证据，本院确定廖彩红为涉案房产的实际购买人，廖彩红请求廖建新、廖来云协助其将涉案房产过户至廖彩红名下，依据充分，本院予以支持。关于廖彩红要求确认涉案房产为其所有的诉讼请求，因涉及房屋登记公示问题，且现房屋尚未过户至廖彩红名下，故对其诉讼请求，不予支持。

六、吴敏琳与雷桂生所有权确认纠纷一案，（2019）粤06民终9769号，广东省佛山市中级人民法院

小结：原夫妻双方离婚后，对依法不属于夫妻共同的房产，法院会综合审查实际支付主体与《商品房代购协议书》等证据认定房屋的权属。

一审法院认为：

涉案808房购买于雷桂生、吴敏琳离婚后，依法不属于夫妻共同财产；该房屋系由雷桂生支付全部购房款的证据充分，一审法院予以确认；雷桂生举证的《商品房代购协议书》有雷桂生、吴敏琳双方签字，吴敏琳还加捺指印，足以认定其真实性，吴敏琳辩称该协议系雷桂生先要求在其空白纸张上签名然后再进行伪造，可信度不高，一审法院不予采纳，对其鉴定申请亦不予支持。雷桂生、吴敏琳均系具有完全民事行为能力的成年人，该协议是其真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，且雷桂生目前已取得本地户籍，故雷桂生请求确认涉案808房归其所有、吴敏琳协助办理产权变更登记手续，理据充分，一审法院予以支持。至于吴敏琳所提雷桂生并未支付补偿款，一则协议注明雷桂生已向吴敏琳支付了补偿款，且雷桂生亦举证证明其向吴敏琳支付了一定金额的款项，二则如雷桂生确未支付，吴敏琳有权另循途径向雷桂生主张。

二审法院认为：

本案系所有权确认纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是涉案808房所有权的归属。

虽然涉案808房登记于吴敏琳名下，但是根据雷桂生在一审中提交的《商品房代购协议书》中的约定，涉案808房系雷桂生借用前妻吴敏琳的名义购买，雷桂生亦已全额支付购房款，一审法院确认涉案808房归雷桂生所有并判令吴敏琳协助办理过户手续，于法有据，本院予以维持。吴敏琳上诉主张，前述协议中“吴某连”签名及落款日期确系其本人书写，但该签名是应雷桂生要求在白纸上为确认收款所签，后由雷桂生伪造成《商品房代购协议书》，故《商品房代购协议书》并非其真实意思表示，申请本院对《商品房代购协议书》中吴某连签名（或捺印）的真实性及其形成时间、协议书面打印文字的形成时间进行鉴定。

本院认为，首先，从《商品房代购协议书》的排版来看，雷桂生、吴某连的签名均在协议书尾部，字体方正、字迹清晰。其次，吴敏琳上诉主张购房款项系由其与雷桂生共同支付，但并未提交证据证明其主张成立。再次，吴敏琳系完全民事行为能力人且从事经营活动多年，有一定的社会阅历，应当清楚了解在空白纸上签名的法律后果，且吴敏琳亦未提交证据证明其与雷桂生在离婚后形成了在空白纸上签名确认收款的交易习惯。第四，若如吴敏琳所言其系在空白纸上签名，在通常情况下，当事人会在空白纸的中间而非尾部签名。

综上，本院认为，在吴敏琳已确认签名及日期系其本人书写的情况下，本院认定《商品房代购协议》系其与雷桂生的真实意思表示，吴敏琳申请鉴定的事项对认定本案定案事实并无实质性影响，本院不予准许。

七、新穗贸易公司、王建共所有权确认纠纷二审民事判决书，（2019）粤01民终3420号，广东省广州市中级人民法院

小结：法院审理自然人与法人之间的借名买房关系，一般会审查付款情况、自然人身份、自然人与法人之间是否达成一致合意等综合因素判定。

二审法院认为：

本院认为：本案关键的争议焦点在于双方当事人之间是否存在借名购房关系。

首先，从购房款的支付情况来看。根据涉案《房地产买卖契约》与《补充协议》内容反映涉案房屋的价格为149077.67元。结合新穗贸易公司在本案中提交的转账支票、收款收据及信托地产公司出具的《预收款凭证》等原始付款凭证，以及王建共未能提供任何付款凭证的情况，本院对于新穗贸易公司主张涉讼房屋的房款系由该公司支付的事实予以采信。

其次，从双方当事人的合意情况来看。新穗贸易公司为证实王建共作为该司的法定代表人同意借名购房的决定，向法院提交了落款时间为1994年3月20日、盖有新穗贸易公司印章的《会议纪要》。王建共在一审中虽然对于《会议纪要》的真实性不予确认，但并未提供相反证据，亦未申请进行司法鉴定，在二审中经本院询问亦明确表示不申请司法鉴定，故本院对于该《会议纪要》的证明力依法予以确认。《会议纪要》内容载明了新穗贸易公司借名购房的原因与操作方式，王建共作为该司当时的法定代表人，可推定其对此应当知情。新穗贸易公司与王建共对于借名购房事宜虽未作进一步明确约定，但王建共作为新穗贸易公司的法定代表人对此亦应负有责任，故不能因双方对于涉讼房屋的权属未进行约定而否定借名购房事实的存在。

再次，从涉案房屋的占用使用情况及相关文件资料的持有情况来看。根据新穗贸易公司提交的记账凭证及收据等证据反映，涉讼房屋一直由该公司控制使用，而涉案《房地产买卖契约》、《补充协议》、房产证原件及相关付款凭证等材料也一直由新穗贸易公司持有，上述情况亦可佐证借名购房的事实。

为此，综合本案相关事实，可认定双方之间存在借名购房关系，新穗贸易公司作为借名人请求出名人王建共将涉讼房屋过户至新穗贸易公司名下，合理有据，可予支持。但由于新穗贸易公司当时系为实现自身利益而借名购房，故办理过户登记的相应费用应由新穗贸易公司自行承担。至于新穗贸易公司请求确认房屋产权归其所有，因缺乏法律依据，本院不予支持。