房改房或安置房均属于保障性住房，其中房改房一般是指公有住宅出售给职工的住房，安置房一般指征地拆迁后，政府安置给居民的住房，保障性住房与商品房在物业费缴纳方面是有差异的，笔者所在的小区，商品房、房改房、安置房3种类型均存在，房改房或安置房再次上市交易后，即转变为商品房，本文重点探讨房改房或安置房的物业费缴纳问题。

最重要的是售房单位/安置单位与职工/居民的约定

根据北京市建委、北京市发改委《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（京建物〔2006〕30 号）：

《办法》（指《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改〔2005〕2662 号，笔者注）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。

即，关于物业费用缴纳，安置单位与居民有约定的，按照约定执行；没有约定的，按照《办法》实施前各自承担的物业费用缴纳。

安置单位与居民各自承担哪些费用

如上所述，安置单位与居民没有约定时，按照《办法》实施前各自承担的物业费用缴纳，那具体各自承担哪些内容呢？

《办法》实施前，执行的物业费政策是《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价房字(1997)第196号，以下简称《暂行办法》)，其规定如下：

第五条《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。

也就是说，对于安置房，其物业费有一部分是由安置单位来负担的，那么，具体是哪一部分呢？

我们来看一下《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》（京价(房)字(1997)第196号），《标准》将物业费分为两大部分，第一部分由住户个人交费，第二部分由产权人交费。

住户个人交费包括装修垃圾外运、保洁、保安、停车费等事项。

产权人交费包括绿化、化粪池清掏、管理、各类设施维修等事项。

安置房物业费标准能否调整

安置房物业费标准能不能调整呢？答案是肯定的。《暂行办法》第四条：

第四条 北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化适时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。

结论

一、房改房或安置房的物业费缴纳，关键是看单位与职工或居民的约定，根据约定缴纳。

二、当单位与居民未进行约定时，居民负担装修垃圾外运、保洁、保安、停车费等事项，其余事项由单位承担。

三、物业费标准调整后，单位与居民缴纳事项不变。