我在2018年的文章中就聊到当时密集出台的房地产政策，并认为相关房产税的新闻报道是有意为之，是一种吹风行为，是在为将来推出的房产税政策做铺垫。然后在2019、2020、2021年的多篇文章中我们都重点聊到了房产税的相关话题，并最终给出判断：房产税立法在2023年前大概率推出，因为通常本届人大任期内的立法草案会在本届人大任期内完成立法工作。

目前来看，我们的判断正在应验，至少对了7成了。房产税试点已经落地，试点城市未来会逐渐增加，然后会给出实际效果评估，最后就是正式立法并推出全面房地产税。那么关于房地产税，我个人主要有以下几个猜想，仅供大家参考。

房地产税应该实行阶梯化税率，也就是说以家庭户为单位，你的房产总面积越大，阶段性税率越高，这就类似我们的个人所得税，赚的越多，税点越高。当然，鉴于我们的刚性住房群体规模庞大，因此，我认为会设置一个人均的免征额，比如40平米。举个例子，假设一个三口之家，房产面积是120平米，那么是不需要缴税的，但如果你的房产面积是150平米，那么超出来的这30平米就是需要纳税的。

那么大家想一想，倘若你家有三套房子，人均面积100平米，超出免征额180平米，你比起超出免征额30平米的家庭来说，是否应该缴纳更高的税点呢？我认为这是必然的。这也是进一步实现收入再分配、共同富裕的重要举措，所以大于等于3套房子的家庭肯定是远远超出全国平均水平的，极有可能被征收惩罚制税率。税额肯定远超过你的租金收入，这基本上是板上钉钉的。

至于免征面积究竟设置多少呢？之前上海是设置的60平米试点，但说实话，在上海能达到人均面积60平米的家庭是极少数，相当于180平米的大房子，或者至少两套房。最终的结果就是收上来的房产税很少，实际意义似乎不大。因此我认为免征额要小于这个数字，甚至要考虑不同城市的实际人均面积来推行差别化的城市税率，设置免征额太大则形同虚设，设置免征面积太小又会误伤刚需，因此，这个免征额肯定要根据数据情况合理设置。

对于多套房的家庭来说，可以预见房产的流动性会越来越差，现在大众对于房产税的预期越来越强烈。二手房挂牌量肯定会越来越大，抛压之下价格必然遭到冲击，这个事儿不得不重视。曾经很多人因为房产而暴富，这就造成它们对于房产的赚钱效应深信不疑，毕竟它从这上面没赔过钱，但现在的政策指向和基本面已经发生趋势性扭转。如果认不清方向的话，未来很多家庭可能会遭遇新一轮的财富大洗牌，正所谓成也萧何败也萧何。

至于公寓、商铺类的就不要多想了，更没戏，流动性更差，交易税率又高，不会给你免征额，免征额只会针对普通住宅。而且大多数城市的商铺租金回回报率已经低于3%，40年回本期，已经属于最差的资产类别行列了，你都不如一把变现，用最笨的方法随便买个银行理财都比商铺强，机会成本太大了。