一、《民法典》溯及力的问题

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”

根据上述规定，法不溯及既往是法律适用的基本原则。合同效力是对已经成立的合同进行价值判断，这个价值判断的依据就是法律，如果合同无效则是自始、当然、绝对、确定无效。因此，判断农村房屋买卖合同是否有效，应当以合同成立时生效的法律为依据：如果农村房屋买卖合同成立于《民法典》生效之前，则依据《民法典》之前的《合同法》等法律判断合同是否有效，而不能依据《民法典》；反之，如果农村房屋买卖合同成立于《民法典》生效之后，则应当依据《民法典》等法律司法解释判断合同效力，而不能再依据《合同法》判断合同效力。

二、合同无效的原因和法律后果

（一）合同无效的原因

买卖农村房屋，最常见的无效原因是买受人非标的农村房屋所在集体经济组织的成员，如果买受人是标的农村房屋所在集体经济组织的成员，则买卖合同不会因违反“一房一户”原则而无效，一般也不会因其他原因而无效。

1、农村房屋买卖合同签订于《民法典》生效前

《民法典》生效前，合同无效的原因是违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。那么，具体是违反了什么法律行政法规呢？

《土地管理法》（2004年08月28日生效）第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。……”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

一般而言，农村房屋买受人非标的农村房屋所在集体经济组织成员的，法院会以部分上述法律规定为依据认定合同无效或者笼统的以违反法律行政法规的强制性规定而认定合同无效。

2、农村房屋买卖合同签订于《民法典》生效后

《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

如果农村房屋买卖合同签订于《民法典》生效后，合同无效的原因除违反《土地管理法》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等强制性规定之外，还会因违背公序良俗而无效，因为农村宅基地本身就具有很强的身份属性和福利性质，是为了保障农村集体经济组织成员住有所居，如果允许本农村集体经济组织成员之外的人购买农村房屋，可能会导致本村集体经济组织部分成员无房可住，耕地减少等巨大的负面社会后果。

（二）合同无效的法律后果

《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

根据上述规定，合同无效的法律后果都是返还原物，并根据双方的过错，承担损失赔偿责任。问题是，如果买受人对标的房屋进行了修缮、重建，买受人支出的费用如何补偿？标的农村宅基地房屋价值上涨的损失是否应当赔偿？如果遇到拆迁，拆迁利益又应当如何分割？因农村房屋法理上流转性很差（只能在本集体经济组织成员之间流转），因此很难对其价值进行准确评估，也就很难解决买受人的损失（包括可得利益损失）的问题。对此问题的解决，上海高院的规定值得参考：

《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：“农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。” 【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

三、参考案例

（一）买受人为宅基地所在农村集体经济组织成员的，即便违反“一户一宅”原则也不影响合同效力：刘某龙、刘某江、尚某芬与陈某忠农村房屋买卖合同纠纷案

案情简介：刘某某与尚某芬系夫妻关系，二人共育有二子，长子刘某江、次子刘某龙。刘某某于2017年去世。陈某忠之妻与尚某芬系姐妹关系，陈某忠为北京市通州区×村村民，在本村拥有宅基地一处（门牌号为×××号）。2000年3月12日，刘某某（卖方）与陈某忠（买方）签订《契约》，约定：“我刘某某有北房五间，小厢房三间，愿卖给陈某忠，院东临××，西临××，后×××，前临街。价为一万，双方同意。院内破烂东西为奎忠所有，亲自商谈，不要中保。”陈某忠在《契约》上签字按手印，刘某某在《契约》上签名。《契约》所涉院落即为北京市通州区×村×××号院，该院的集体土地建设用地使用证【通集建（93柴）字第×号】登记在刘某龙名下。陈某忠购买涉案房屋后一直在该院落内居住，后于2012年将院落内房屋推倒重建，翻建后院落内仍为正房五间，西厢房三间。

北京市通州区×村村民委员会（以下简称某村村委会）出具《证明》一张，证明房屋买卖契约上的“刘某平”与派出所亲属关系证明上的刘某某为同一个人。某村村委会出具《居住证明》一张，证明村民陈某忠现居住在涉案房屋内。

一审裁判观点【案号：北京市通州区人民法院（2021）京0112民初29684号】民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据本案查明的事实，涉案院落的集体土地建设用地使用证登记在刘某龙名下。刘某龙之父刘某某于2000年将涉案院落以10000元价格卖予陈某忠，双方签订有《契约》。虽然刘某龙辩称对于《契约》不知情，但考虑陈某忠在涉案院落内居住二十余年且对院落内房屋进行了翻建，刘某龙在二十余年间并未提出异议，甚至在他人将名下房屋推倒重建的情况下亦置之不理，此举不符合常情，故一审法院对于刘某龙所称的对于《契约》不知情的答辩意见一审法院不予采纳。关于《契约》的效力，刘某龙、刘某江、尚某芬认为刘某某无权处置涉案房屋，陈某忠违反了《中华人民共和国土地管理法》“一户一宅”的规定。对此，首先，虽然涉案院落登记在刘某龙名下，但刘某龙并未举证证明涉案院落内房屋是其本人建设，集体土地建设用地使用证并非农村房屋所有权的充分必要证据，故本案是否是无权处分无法认定。且即使属于无权处分，但无权处分并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。本案中刘某某是否为无权处分，并不影响《契约》的效力，《契约》为双方当事人的真实意思表示，且陈某忠系某村村民，系某村集体经济组织成员，有权取得本村房屋，陈某忠与刘某某签订的《契约》所涉及的宅基地使用权流转并不被法律法规所禁止，故双方签订的《契约》应属合法有效。其次，我国土地管理法关于“一户一宅”的规定是管理性规定，并非效力性规定，陈某忠在某村另有一处宅基地不影响其签订的《契约》的有效性。

二审裁判观点【案号：北京市第三中级人民法院（2021）京03民终17871号】陈某忠与刘某某于2000年3月12日签订的《契约》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然×××号院登记的土地使用者为刘某龙，但陈某忠于《契约》签订后在涉案院落内已居住二十余年，并对涉案院落内的房屋进行了翻建，而刘某龙在长达二十余年的时间里对陈某忠居住甚至翻建涉案房屋均未提出异议，其主张对于《契约》不知情不符合常理。其次，刘某龙、刘某江、尚某芬主张刘某某与陈某忠签订《契约》属于无权处分，但是刘某某是否为无权处分，并不影响《契约》的效力。最后，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，系为保障农村村民实现户有所居，限制农村村民重复申请宅基地、多占宅基地，禁止出卖、出租、赠与住宅后再次申请宅基地的行为。刘某龙、刘某江、尚某芬上诉主张陈某忠在已有一处宅基地的情况下购买×××号院违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，依据不足，本院不予采纳。综上，刘某龙、刘某江、尚某芬上诉主张陈某忠与刘某某于2000年3月12日签订的《契约》无效，缺乏依据，本院难以支持。

（二）合同签订并履行多年后主张合同无效有违诚信，不予支持：吴某生与姚某民农村房屋买卖合同纠纷案

案情简介：1998年5月10日，原告（卖方，吴某生）与被告（买方，姚某民）在案外人翁某的见证下，签订《购售私房协议书》一份，约定：原告向被告出售XX村XX村XX组三上三下及其他小屋三间。房屋出售后，卖方任何人不得干扰买主的正常生活，否则引起的一切后果，由房主吴某生负责，并作违约处理，违约金额为500元。付款方式：签订好协议一次性付款。五月十日付定金1,000元，还有30,000元五月十七日付清。上述协议加盖“奉贤县青村镇和中场”的公章，协议下方有翁某的签名。1998年5月10日及1998年5月17日，被告分别向原告支付定金1,000元、购房款3万元。后原告将系争房屋及《宅基地使用权证》交付被告。2021年6月29日，原告告知被告，其认为双方签订的协议无效，故要求被告返还系争房屋。另查明，系争房屋宅基地地址为上海市奉贤区XX村XX村XX组。1991年《奉贤县宅基地使用权审核表》载明系争房屋宅基地使用权户主为原告。

裁判观点【案号：上海市浦东新区人民法院（2021）沪0115民初76699号】对于农村宅基地房屋合同效力的判断，需综合考虑转让时间以及实际履行的情况。首先，原、被告签订的涉案合同发生于1998年，早于1999年国务院相关禁止性规定出台的时间，其时农村类似房屋买卖确实欠缺必要的申报、审批规则和程序；其次，从涉案合同签订过程来看，系争房屋的买卖协议对于出售房屋的位置、成交价格、付款方式、违约责任均进行了详细约定，确系原、被告双方的真实意思表示；再次，从涉案合同的履行来看，被告已经按约支付对价并由被告的家庭实际占有并使用系争房屋，至今已长达二十余年，原告在此期间从未提出异议或主张相关权利。本院认为，合同双方当事人行使合同权利、履行合同义务均应当遵循诚实信用原则。原告在系争房屋已经实际交付被告多年后提起诉讼，要求确认涉案合同无效、被告返还系争房屋及《宅基地使用权证》，显然有违诚信，本院对原告的诉讼请求，难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告吴某生的诉讼请求。

（三）买卖合同签订时间久远，仍然认定合同无效：王某东与于某华农村房屋买卖合同纠纷案

案情简介：于某华系城镇居民。1995年4月16日，王某东与于某华签订《房屋出让契约》，王某东将其位于北京市海淀区X号农村宅基地房屋以2万元的价格卖给于某华。契约签订后，双方依契约履行，于某华向王某东支付购房款2万元，王某东向于某华交付房屋。于某华主张2001年又将房屋以5.5万元的价格卖给其妹妹及妹夫。庭审中，王某东明确本案只主张合同无效问题，不主张返还问题。

一审裁判观点【案号：北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初9796号】合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，农村宅基地属于村民集体所有，农村房屋的买卖必然涉及农村的宅基地，非农村同一经济组织成员未经有关部门审批不得买卖农村房屋。本案中，于某华系城镇居民，双方非农村同一经济组织成员，且双方买卖行为未经有关部门审批，故双方签订的《房屋出让契约》，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效。王某东对无效负有主要责任，于某华对无效负有次要责任。根据无效合同的处理原则，双方应相互返还，因庭审中王某东明确本案只主张合同无效问题，不主张返还问题，故该院对合同无效后的返还问题不予处理。关于于某华诉讼时效之抗辩，因双方契约违反了相关法律、行政法规的强制性规定，自始至终无效，不适用诉讼时效的规定，故其该抗辩该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零八条之规定，判决：王某东与于某华于1995年4月16日签订的《房屋出让契约》无效。

二审裁判观点【案号：北京市第一中级人民法院（2021）京01民终5673号】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生于民法典施行以前，因此，除法律、司法解释另有规定外，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《村镇建房用地管理条例》（1982年）第十四条规定：“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。”本院认为，依据前述规定，只有农村社员或者符合特定条件的人，才能向所在生产队申请使用农村的宅基地建房，并且要履行相应的审批手续。《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）第六条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）第三十八条规定：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”依据前述规定，农村居民在集体土地上建设住宅，应当履行严格的审批程序，并且出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。虽然当时法律未明确规定城市居住不得买卖农村宅基地或农村房屋，但是根据举轻以明重的法律原则，农村居民在集体土地上建房尚且有严格的审批程序，如果城市居民可以随意买卖农村房屋，进而可以在所买房屋的宅基地建房，则《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）所追求的保护农民集体土地所有权以及使用权以合理利用土地的立法目的将被架空，势必损害农村居民的生存利益，此种理解显然违背了《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）对于农村居民宅基地以及住宅的特殊保护要求。因此，《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）第四十一条才规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”基于以上理解，本院认为在《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）实施以后，作为城市居民的于某华购买农村宅基地以及农村房屋的情形不属于《村镇建房用地管理条例》（1982年）第十五条规定调整范围。《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）第六条第二款、第三十八条、第四十一条的内容与《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）第六条第二款、第三十八条、第四十一条的内容一致，并无变化。本案中，于某华与王某东于1995年4月16日签订《房屋出让契约》，于某华并不具有当地集体经济组织成员身份，亦不属于“回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨”，双方签订的协议中约定王某东将房屋及院落（宅基地）全部转让给于某华，未经县级人民政府审批，显然违背了《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）第六条第二款、第三十八条、第四十一条的规定以及《村镇建房用地管理条例》（1982年）第十四条、第十五条的规定，应属无效。虽然于某华在签订《房屋出让契约》后，翻建房屋时取得了《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》，考虑到特定时期我国农村地区执行法律规定的具体情况，并综合于某华在二审期间的陈述，本院认为这并不能用来反推《房屋出让契约》符合当时的法律规定。于某华二审提交的证据不能证明其主张成立，本院不予采信。需要指出的是，一审法院适用《中华人民共和国民法典》作为认定《房屋出让契约》无效的法律依据，违反了法律适用的规则，但其处理结果并无不当。于某华的其他上诉理由不影响本案的处理结果，本院均不予采信。综上所述，于某华的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，论理不当之处，本院予以调整，但处理结果并无不当，本院予以维持。

（四）合同签订时间不久，买方非宅基地所在农村集体经济组织成员的，买卖合同无效

1、王某洋与秦某云农村房屋买卖合同纠纷案

案情简介：2021年2月4日，秦某云（甲方）与王某洋（乙方）签订《农村宅基地房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买坐落于奉贤区XX镇XX村XX队XX号宅基地房屋，房屋面积239平方米，房屋总价款900，000元。合同在“付款时间和方式”处约定：该房屋是农村宅基地房屋，以后如碰到拆迁、动迁，房子和土地一起归乙方所有，以后产证可以过户，甲方无条件协助办理，费用由乙方负担，该房屋由甲方从路福来和路春辉二人处买来，现转售给乙方；2021年2月4日付定金100，000元，2021年2月8日付首付款150，000元，2021年3月31日付尾款650，000元，同时交房，甲方协助乙方重新与租客签订协议等。合同在“违约责任条款”处约定：乙方未按合同约定付款，逾期达一个月的，甲方有权解除合同，收回房屋，没收乙方已付的定金和房款，如乙方房款未付完，擅自解除合同，乙方须按合同付给甲方同等违约金；甲方不得擅自解除合同，若擅自解除，乙方有权要求继续履行合同，要求甲方退还已付房款，并要求甲方按银行同期贷款利率计算利息，同时支付200，000元的违约金等。合同签订后，王某洋于2021年2月4日向秦某云支付了100，000元，2月9日支付110，000元，合计支付210，000元。奉贤区XX镇XX村XX队XX号房屋为农村宅基地房屋，本案双方均非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，秦某云尚未将涉案房屋交付给王某洋。

一审裁判观点【案号：上海市奉贤区人民法院（2021）沪0120民初13940号】农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，宅基地使用权的取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。本案中，双方均非奉贤区青村镇陶宅村的集体经济组织成员，双方签订的《农村宅基地房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。合同无效后，当事人基于无效合同取得的财产，应当予以返还。现王某洋诉请秦某云返还购房款210，000元，具有事实和法律依据，依法应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条等规定判决：一、确认王某洋与秦某云于2021年2月4日签订的《农村宅基地房屋买卖合同》无效；二、秦某云于判决生效之日起十日内返还王某洋购房款210，000元；三、驳回秦某云的全部反诉请求。

二审裁判观点【案号：上海市第一中级人民法院（2021）沪01民终13329号】上诉人秦某云与被上诉人王某洋2021年2月4日签订的《农村宅基地房屋买卖合同》系双方真实意思表示。根据查明事实，上述买卖合同载明的标的房屋系本市奉贤区XX镇XX村农村宅基地房屋，双方当事人均非上述青村镇陶宅村的集体经济组织成员，依法不享有宅基地使用权。按照《中华人民共和国民法典》第三百五十二条之规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”，双方因缺乏上述集体经济组织成员身份权利，依法不享有该等宅基地上房屋的所有权。本案双方当事人自行买卖宅基地房屋实质性破坏了土地法及其相关法律渊源保护的农村宅基地相关权益，违反法律、行政法规的强制性规定，原判裁断本案买卖合同关系无效符合法律规定，本院应予维持。合同无效项下后果处理依法适用返还及价值返还原则，上诉人一、二审坚持继续履行、支付违约金及赔偿缺乏法律及事实依据，本院不能支持。

2、赵某辉与张某云农村房屋买卖合同纠纷案

案情简介：被告张某云系原金山县枫围乡步杨村5组3025号34丘（50）的土地使用者，核定使用面积为132平方米。上海市农村宅基地使用证上同时对土地座落境界四至予以明确。2021年5月8日原、被告签订《宅基地转让合同》一份，约定被告将其名下位于上海市金山区XX镇XX村XX组XX号的宅基地有偿转让给原告，合同记载的座落境界四至与上海市农村宅基地使用证登记一致。转让价格为91万元，原告60日内一次性向被告支付该宅基地的转让费用。合同签订后，原告分别于2021年5月8日、5月16日、5月24日合计支付被告60万元。赵某辉非涉案宅基地所在农村集体经济组织成员。

裁判观点【案号：上海市金山区人民法院（2021）沪0116民初8919号】根据原、被告签订的《宅基地转让合同》关于座落境界四至的记载，可以确认案涉宅基地与上海市农村宅基地使用证中登记在被告名下的土地一致，被告系该土地的使用者。被告将宅基地转让给原告，而现行法律和国家有关政策对农村宅基地使用权的转让采取了原则禁止的态度，农村宅基地使用权只有本集体经济组织的成员才能享有，在本案原、被告非同一集体经济组织成员的情况下，被告将案涉宅基地转让给原告的行为违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的强制性规定，应属无效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第三百六十三条等规定，判决如下：一、原告赵某辉与被告张某云签订的《宅基地转让合同》无效；二、被告张某云于本判决生效之日起十日内返还原告赵某辉转让款600，000元。

（五）合同无效，但卖方要根据评估价对买方进行补偿：刘某会与陈某博、龙某莲、陈某梅农村房屋买卖合同纠纷案

案情简介：刘某会在北京市房山区周口店镇山口村一区28号有宅院一处（以下简称28号院）。2004年9月1日，刘某会（卖方）与陈某志（买方）签订房屋买卖合同，约定：卖方将其所有的房屋及院、树卖给买方，全部售价26000元，合同生效后一次性付清，并对其他事项进行了约定。协议签订后，陈某志交付给刘某会26000元，刘某会将28号院交付陈某志居住使用。陈某志购买28号院后对宅院房屋进行了装修、改建。陈某志及其第一顺位继承人龙某莲、陈某博、陈某梅均系北京市城镇居民，非山口村集体经济组织成员。2020年，刘某会起诉要求确认其与陈某志签订的房屋买卖合同无效。经法院释明，龙某莲认可双方签订的协议书无效，提起反诉要求刘某会赔偿损失，并申请对28号院区位补偿款、房屋及附属物价值进行评估。经北京京港房地产估价有限公司评估，28号院宅基地区位补偿价及房屋、附属物重置成新价：655505元，其中宅基地区位补偿价：399900元；宅基地超占面积区位补偿价：1922元；房屋重置成新价值：138073元、设备、装修及附属物价格115610元。龙某莲支付评估费8000元。

一审裁判观点【案号：北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12152号】宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案买卖合同的标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。而宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，与特定的身份关系相联系，不允许任意向非集体经济组织成员转让。刘某会与陈某志签订的农村房屋买卖合同必然涉及相应宅基地使用权的变更。陈某志在购房时不是诉争房屋所在地集体经济组织成员，不享有相应的宅基地使用权。陈某志去世后，龙某莲、陈某梅均非诉争房屋所在地集体经济组织成员，亦不享有相应的宅基地使用权。刘某会、陈某志签订的合同违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。28号院系陈某志与龙某莲婚前购买，应属陈某志个人财产，……合同无效后，龙某莲应承担腾退宅院及房屋义务。刘某会与陈某志签订的协议无效，刘某会要求龙某莲返还28号院房屋、附属物的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。返还宅院房屋时间，法院酌情考虑。刘某会将28号宅院出卖给非集体组织成员的陈某志，故对于合同无效，刘某会应承担主要责任（70%）。对于龙某莲反诉主张的房屋、附属物重置成新价应按评估报告确定价值予以给付。上述款项已包括陈某志购房款26000元，龙某莲再次要求刘某会返还购房款的反诉请求，没有事实依据，法院不予支持。对于龙某莲反诉主张的宅基地区位补偿价399900元，依据双方过错程度，刘某会应予以给付279930元。评估报告依据28号院房屋、附属物现值进行的评估，刘某会认为未考虑使用房屋导致折旧费用，缺乏事实依据，法院不予采纳。刘某会认为龙某莲非山口村集体组织成员，无权使用28号院宅基地，28号宅院未涉拆迁，无权主张宅基地区位补偿款，结合房地一体的格局，该反诉抗辩理由，法院不予采信。双方各自要求过高部分，法院不予支持。陈某博、陈某梅认为2015年10月19日签订协议书属于效力待定，可另行解决，反诉要求赔偿经济损失，无事实法律依据，法院不予支持。

二审裁判观点【案号：北京市第二中级人民法院（2021）京02民终10088号】，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，陈某志与刘某会签订农村房屋买卖协议，陈某志并非涉案房屋所在村集体组织成员，一审法院经审查认定双方之间的协议违反了法律、法规强制性规定，应属无效，并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈某志与刘某会签订农村房屋买卖协议被认定无效后，一审法院对刘某会要求返还涉案房屋及附属物的诉讼请求予以支持，同时考虑到刘某会将农民集体所有的宅基地上房屋出卖给非集体成员陈某志，认定刘某会应承担主要过错责任，并根据评估结果认定刘某会应向买受方给付相应宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价，上述认定及处理均无不当。