最近，北京的成先生想再买一套房，改善家里的居住条件。他看中了海淀区一套总价约650万元的二手房，准备贷款购买。不过，目前他名下已经有一套住房，再买海淀区这套房将会是“二套房”。

成先生想了解的是，如果选择商业贷款的话，“二套房”和“首套房”分别需要准备多少首付？若是自己把目前名下的住房卖掉，再次买房时是不是就可以算作“首套房”？

解答：

客观上看，在商业贷款购房时，“二套房”比“首套房”的首付比例要高出不少。不过，根据北京市商贷政策，贷款成数不仅有最高限定，还与“普通住宅”或“非普通住宅”有关，不同情况下购房首付比例也不尽相同。

具体来看，麦田房产专业人士指出，像成先生这样购买家庭第二套住房，商业贷款的具体成数因“普通住宅”和“非普通住宅”有如下区分：其一，购买“普通住宅”最高申请贷款4成，首付比例不低于6成；其二，购买“非普通住宅”最高申请贷款2成，首付比例不低于8成。

而另一种情况，如果购房者所购住房为家庭中的首套住房，那么商业贷款的具体成数为：若是购买“普通住宅”，最高申请贷款6.5成，首付比例不低于3.5成；若是购买“非普通住宅”，最高申请贷款6成，首付比例不低于4成。

那么，“普通住宅”和“非普通住宅”究竟该怎么区分呢？麦田房产专业人士表示，“普通住宅”需要满足以下条件，只要有一项不符合的，就是“非普通住宅”：一是建筑面积不超过140平方米，二是所在小区建筑容积率不小于1，三是房屋单价和总价至少有一个在国家规定的房屋指导单价或总价之下。

由上可见，购买“二套房”首付比例最低也得6成；而购买“首套房”的首付比例最低仅为3.5成，两者差距不小。那么，如果成先生将自己名下房产出售后再买房（即“卖旧买新”），是不是就能算“首套房”呢？事实上，对于“首套房”和“二套房”的认定，北京是“认房又认贷”，也就是说，无房无贷款记录，算首套；有房或是有贷款记录，都算二套。所以，除非成先生此前的住房是全款购买的，否则他即使将其卖掉，再买房也还是算“二套房”。