房产某神常说：

说线做泪。

与股票相比，房产交易这种事情，简直是太烦了。尤其是二手房交易。完全合法合规的二手房交易，其流程的复杂程度，也足以让购房者怀疑人生。

我们今天来做一个科普贴。

如果一个房产小白，买二手房，并且需要按揭贷款，那么，对于他来说，交易流程中，最复杂的一步，就是“资金托管”。

在多年以前，中国的大部分城市的二手房交易，是没有“资金托管”这个服务的。

那个时代，绝大多数买家，直接把首付款打到卖家的账户上。卖家把钱都花空了，买家的按揭贷款，还没有面签呢。

所幸到了2021年，我国大部分城市的二手房交易，都有资金托管了。购房者减少了很多风险。

资金托管出现以后，这一过程，还是隐藏了很多的坑。

一般来说，资金托管，是从选择银行开始的。

然后，是把首付款，存到托管银行卡上。

然后，是到房管局办理托管手续。

然后，去银行办理托管手续。

然后，去银行办理贷款面签。

面签是首付款资金托管的最后一步。

前面所有的步骤，目的就是过面签。

选择银行

在苏州，能做资金托管的银行，是很有限的。很多办理按揭贷款的银行，对资金托管的银行，是有要求的。

最典型的要求：某些银行要求必须在本银行做资金监管。

房产小白，没有自己的银行渠道，就把事情交给房产经纪平台来做。最典型的，就是绿中介或者黄中介。

于是，在考虑资金托管之前，先要确定好在哪个银行按揭。

要先打印征信，打印流水，在单位开具收入证明。中介平台的信贷员看一下，给出几个银行让客户选择。

客户一般会在家里讨论三天三夜。

确定银行之后，先去办理网签手续。然后买卖双方约时间。如果卖方没有该银行的卡，还要去办张借记卡。

放在两年以前，借记卡随便就办了。但是现在不行了。到银行去办张借记卡，要被剥下一层皮。

把首付款存到托管银行卡上

在很多年前，这个步骤并不是什么问题。但是，房住不炒之后，这就成了关系到按揭成败的关键步骤。

因为这个首付款来源，必须是能够说得清楚明白，并且不能存在任何歧义的。

有些事情，哪怕你能说得清楚，也是不行的。

比如2019年你的一个同事，从你这里借走2万元钱。一个月前，他把这笔钱还给你了。恰好打到了你的托管银行卡上。

就算你有借条，就算你的贷款额度大到足以忽略这2万元钱，但是拿到信贷经理那里，面签也是过不了的。

所以如何把首付款存到托管银行卡上，就成了一个技术含量很高的事情。

这甚至影响到客户如何选择托管银行。

如果你的首付款超过一定额度，比如120万元，很多银行手机银行的限额，是低于这个数额的。

如果你不想去柜台办理，这个工作，就要事先准备好。

有两个常见的方法。第一，就是分两天或三天，在手机银行上转账。另一个方法，就是找一个限额比较高的银行来操作。

亲测，某十大股份制银行，手机银行的限额是每天500万元。

这个数字，在苏州付一套房的首付款，基本是够用了。

可惜，办借记卡的黄金时代，一去不复返了。否则大家可以挨个银行去试。

房管局托管

这一步，要在工作日进行，买卖双方都要到场。如果买卖双方都是夫妻，这个时间还不太好约。因为需要4个人在同一天请假。

如果你是房东，3天前刚请好假。办手续的前一天，领导突然通知你，第二天董事长要找你谈话，要给你升职。你说你怎么办？

房产大神曾经说过：

买一套笋盘，比领导给你连升三级，更重要！

银行托管

有些事情，我们听起来很简单。实际做的时候，你会毫无头绪。

比如你选择了工商银行进行资金托管。

不是每一个工行网站都能办理这个业务的。一般都是所在区的最高级别的网点才能办理。

2018年，吃汉我第一次买二手房。那是吴中区的一套老破小。

与工业园区不同，吴中区房管局，签了资金托管协议以后，要出去到银行网点继续办理资金托管。

而当时我的房产中介，出了房管局就跑了。他没有跟我说过任何注意事项。

因为我当天中午约了一个昆山的朋友。于是我出了房管局，就跑到昆山去饭局了。下午随便找了一家昆山的银行网点，把首付款打到托管银行卡上。

第二天，我去另一家银行办理按揭贷款。信贷经理跟我说，你的首付款呢？托管帐户里，没有首付款啊！

我就蒙了。

我赶紧问中介：我明明已经存进去了！这是怎么回事？

中介说，你去昆山存钱的网点问一下，可能他们把你的钱截住了，想要吃两天利息。

我杀到昆山的网点，问一楼的大堂经理，还有柜台里的人员。她们都说，钱肯定已经打过去了。

我就服了。难道我的钱，凭空消失了不成？

一楼的人员，让我到二楼的信贷部门问。

问了一圈，有人跟我说，可能你的钱转过去了，但是没有到规定的监管帐户上。监管帐户，跟你自己的帐户，是两个帐户。每个监管帐户，对应一个房产买卖合同编号。

有人让我打吴中区房管局的电话。

打电话这个事情，是很讲究缘分的。因为你不知道电话那头，是人是鬼。

我打的第一个电话，就是一个新手。啥也不懂。给我指了一个错误的方向。

过了一会，我又打了另外一个电话。接电话的，变成了另一个人。

这个人问了我的情况，回答说，你要到吴中支行去办理资金托管才行。

这种事情，事先怎么没有人告诉我？

所以说，找一个靠谱的房产中介有多重要。一个中介“老法师”，可以让你少走很多弯路。

买二手房，手把手教你找到靠谱的房产中介

购房者最想问房产中介一句话：我可以相信你吗？

当然，我知道，对于房产小白来说，可以完美的避开这些坑。

买一套新房，不就全都解决了？