土地使用权出让方式有：招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让。

①招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地；

②拍卖出让：又称“竞投”，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式；

③挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为；

④协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。

注解：

土地使用权的出让方式，实际上就是我通常所听到的招（招标）、拍（拍卖）、挂（挂牌）为主的几种方式，再加一种特殊方式叫“协议转让”。

因为土地的所有权只有两种，一种是国家所有，一种是集体所有，但集体所有的土地只能用于集体内部的流转使用，一般不对集体外部作出让使用。

土地使用权的出让方式一般指国有土地出让方式，因此上述定义中所提到的土地出让方一般指国家，出让行为由各级政府下属的国有资源部门代表执行，而招拍挂和协议出让的受让方，一般是各开发企业或者私营、外资企业。

商品房的开发用地一般都是开发商通过招拍挂的形式获取使用权的土地。