2021年，注定了是一个不平静的年份。

对于房地产市场而言，也将成为一个新的“元年”。中国的房地产市场，分为两个阶段：

第一次改革：1998年的住房商品化，把传统的福利房分配模式转变到商品房市场化模式。

第二次改革：2021年的住有所居，把市场上100%商品房，转变到另一种新的房产供给模式。

这两大改变，带来的影响也是巨大的，23年前住房商品化之后，房地产价格一路高歌猛进至今，98年全国房产价格才不足2000元/平，截止2021年8月份，重点城市的新房销售均价已经超过万元/平。涨幅足足达到400%，在北上广深和主要一线城市，房产增值远超这个幅度，甚至达到2000%以上，20年前1万元的房子，现在可能价值100万元，更有甚者直奔亿元大关。

高层表态，住房迎来“二次变革”，这一次，商品房不再是唯一选择了！

2021年的这一次“改变”将会带来何种影响呢？有2点信息值得关注：

1、房住不炒，始终是主基调。

这一点其实没有过多的怀疑，自从2016年房住不炒提出以来，房地产发展始终没有离开过这个主基调。2022年及以后的住房市场，市场化的商品房依然会扮演相当重要的角色，对于那些有能力、有需求购房的人而言，商品房依然是妥善的解决方式，然而“限制涨价”将是重头戏。

市场化的住房结构中，新房采用“备案价”的方式限制；二手房采用“指导价”的方式限制；租赁住房同样可能采用“限价”模式。压低住房成本，将成为今后市场化住房的一个主要手段。

其实，这也是解决楼市泡沫的一个软着陆策略。我们都知道，当前的住房市场，房产供给量远远大于需求量，住房过剩已经是不争的事实。经济学家任泽平在《城镇住房过剩还是不足》报告中就给出数据，城市存量房产达到3.11亿套，户均房产保有量达到1.1套，房产远远过剩。与此同时央行也指出，城市户均房产保有达到1.5套，房产保有率高达96%。

一方面住房过剩，另一方面高价格导致供需结构性失衡，以至于有人很多套房子、有人买不起房。这些“倾斜式”的供需关系如何妥善解决？“市场化限价”成为了良方。

2、为了住有所居，保障房或大批量袭来。

在国新办发布会上，住建部部长王蒙徽对此释放出了2重信息：

“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。

对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题，要下决心下力气解决。

意识很简单，就是从2021年开始，将要着力开始建设保障房住房体系，通过这个形式，推进“住有所居”目标的实现。什么叫做保障房体系呢？包括了2个方面的内容：政府支持的保障性购房行为；政府支持的保障性租房行为。这一点与市场化的购房活动和租房活动不同，主要体现在价格方面。

第一、保障性购房包括共有产权房，安居房等多种类型。这类房子都有一个共同特点，那就是售价非常便宜，无房人购买共有产权房，第一次只需要出资50%购房款就可以获得整套房产的居住使用权和入学、落户权等权益。可谓十分廉价，与此同时等到一定年份之后，业主还可以用市场价对这套房子另外50%产权予以赎回，届时得到100%房屋产权。

安居房也是相同的道理，虽然安居房并不是采用分割产权的方式进行出售，但是地方城市在土地出让的时候就已经给出了成品房销售价格的规则，土地出让价格低，那么成品房售价自然只有商品房的30%-50%比例，这对于想买房，但是经济能力不足的人而言，才是福音。

第二、调节租房价格，无房人“偷着乐”。在保障性租房中，基本包含了公租房、长租公寓和集体用地的建设租赁房、企业建房等多种形式。其中着重提到集体用地建设租赁房。在原来的土地二元机制下，农村的集体用地不可能划入城市建设用地，更不可能用于建设房产销售或者租赁。然而随着“集体土地可转换为建设性用地”一系列规定的到来，逐渐开始扫清这一障碍。位于城郊结合带的集体用地，或将发挥主力军作用。

除了加大租房供给之外，限制市场租房价格水平，也是题中之意。近期，北京就曾出台《住房租赁条例（征求意见稿）》，明确提出，对于房屋租金快速上涨的，主管部门可以限制经营性房源租金涨幅，必要时还可以进行佣金和租金指导价管控。

这也就是说，现阶段对付“房产销售的限价方法”，很有可能未来运用到租房市场领域。

2021年之后，住房将会是一副什么样的局面呢？指闻君简单总结一下：

基本目的：住有所居，让所有人都能住上房子。

住房结构：商品房+保障房，后者的比例或大幅度提升，例如新加坡、德国等，保障房的比例达到了60%以上，这不是不可能，当人人都可以通过廉价的保障房解决居住问题的时候，长期感觉“看似无解”的住房困境或迎刃而解。