根据刚出台的营改增方案，北上广深的普通住宅和非普通住宅，在缴纳增值税时仍存在区别。

北京普通住宅的认定标准变了好几次，目前执行的是2014年调整后的规定。然而什么是非普通住宅，有什么区别，你都弄清楚了吗？

北京对普通住宅认定标准

2014年9月，北京市住房和城乡建设委员会，北京市财政局，北京市地方税务局发布关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知。北京市享受税收优惠政策的普通住房认定标准如下：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；

3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

其中，所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。根据2014年最新调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

在北京，所购住房凡不满上述任何一条的，即属于非普通住宅。

北京普通住宅标准调整了几次？

北京普通住宅的认定标准最早规定是在2008年，后来在2011年和2014年经过了两次调整。具体而言，主要是因为房价上涨，很多刚性需求买的房子也莫名被定义为非普，而不能享受契收优惠。现在就来回顾一下上两次的标准都是怎么样的。

2008年11月北京普通住宅标准：

享受优惠政策普通住房的标准为应同时满足以下3个条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上

2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；

3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

其中，普通住宅平均交易价格根据环线和房屋总价划分为四档，三环以内总价215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套的房屋，将为认定为普通住宅。

2011年12月北京普通住宅标准：

本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定,其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。

普通住宅和非普通住宅购买时有何不同？

对于购房者而言，区分普通住宅和非普通住宅最大的好处就是税费了。一般的区别可能大家也不会太在意，但是这一区别如果体现在钱上，就会比较引起关注了。

1

首先是契税

以前90平方米以下的普通住宅，按成交价1%征收，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。90平方米以上，144平方米以下普通住宅，按成交价1.5%征收，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。144平米以上（含144平米)，则都是按成交价3%征收。

当然，根据今年2月份刚出的契税新政，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。所以相对来说大家区别也没那么大了。

2

其次是印花税和土地增值税

如果是普通住宅，印花税和土地增值税都免征。但如果是非普通住宅，赠与时需要向双方各收0.05%的印花税，还需要按成交价的1%征收土地增值税。

3

再说下营业税

如果是二手房买卖，还涉及到营业税的不同。根据3月24日刚出的营改增方案，北上广深的普通住宅和非普通住宅，在缴纳增值税时仍存在区别。

具体而言，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

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