建筑物区分所有权？这部分属于业主共有！

商铺业主诉某广告公司、某摄影协会恢复原状纠纷案

【裁判要旨】

业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。以自然物理属性和功能用途来看，建筑物的全体业主对楼房的外墙和顶端拥有建筑物共有权，未经业主同意，任何擅自处理和改变楼房的外墙和顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任。且物业公司不得进行出售、出租及处置建筑物共有部分、共有区域等与物业管理无关的活动。

【基本案情】

某广告公司在人民广场浮雕墙上端设置面积为600平方米的广告牌发布公益及商业性广告，但案涉浮雕墙依附于人民广场街道商铺外墙，广告牌架设于街道商铺屋顶。后商铺所属物业公司与该广告公司达成协议，将商铺屋顶永久转让给该广告公司，同时某摄影家协会发布的广告牌也架设在浮雕墙上端外墙面。街道商铺共有104个，商铺购买人在购买时分别与开发商签订《物业管理公约》，约定购房者（业主）应接受物业对街道的物业管理，不得擅自占用及损坏各类属共用部分的墙面、走廊、门厅、屋楣及属甲方的广告位。商铺业主认为架设广告牌的行为侵害其对建筑物的共有权利，诉至法院请求被告恢复原状。

【裁判结果】

人民法院经审理认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律的保护，任何单位和个人不得侵犯。建筑物外墙及屋顶属于建筑物业主的共有部分，该广告公司在案涉商铺屋顶架设的广告牌为钢架结构，且面积较大，为固定该广告牌必然会对屋顶造成一定程度损坏。该广告公司及某摄影家协会在未征得物权共有人同意的情况下擅自使用屋顶及外墙架设广告牌发布广告已构成侵权，且该广告公司并未举证证明案涉屋顶及墙面为该公司合法取得的专属广告位，遂判决两被告拆除广告牌并将因架设广告牌损坏的屋顶恢复原状。

【典型意义】

民法典在沿袭物权法的基础上，明确了业主对建筑物的共有部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等共同享有的财产性权利。因此，建筑物区分所有权不是一种单纯的一般意义的不动产所有权，它来源于传统所有权但权利范围又有所扩张，是一种在现代城市化进程中产生的新型复合民事权利。基于此，共有部分的共有权人并非单一主体，而是一定范围内的业主群体，为了对共用部分的利用能够处于有序的状态，业主在共有的基础上享有因共有部分所生利益但同时业主对共有部分的利用也应当符合法律、小区管理规约的规定及业主大会的决定，秉持合理使用的原则，按照共有部分的本来性质及用途予以使用。

Q

什么是业主？业主必须是自然人吗？

根据本条规定，依法享有建筑物区分所有权的权利主体是业主。同时，《建筑物区分所有权纠纷司法解释》特别规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

能够享受民事权利、承担民事义务的民事主体均可有业主身份，因此业主既可以是自然人，也可以是法人、非法人组织等。

Q

建筑物共有权与共同共有、按份共有是同一含义吗？

建筑物区分所有权中包含的共有权与传统民法理论和民法典第8章专门规定的共有有很大的差别。传统共有是指两个或者两个以上的单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。建筑物区分所有权人对共有部分的共有权仅是一种共同享有的财产权利。在性质上既不是传统共有中的按份共有，也不是共同共有，它是一种特殊的共有。

Q

业主享有的建筑物共有权的范围有哪些？

一是法定共有部分，即法律、行政法规明文规定属于业主共有的部分。如建筑区划内的道路、绿地、物业房屋用房、电梯等。二是天然共有部分，如基于建筑物的特性而当然存在的楼梯间、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等。三是约定共有部分，除法定共有、天然共有部分外，既不属于业主专有的部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所和设施等可以约定共有。

针对车位问题，实践中存在停放汽车的独立车库、地面停车位和地下车库停车位，以及占用业主共有的道路或者其他场地的车位等多种形态。1.独立车库一般具有构造上的独立性，可进行权属登记，取得权属证书，属于专有部分。2.规划用于停放汽车的地面停车位和地下车库停车位，空间与周围其他空间可以相区分也具有构造上的、利用上的独立性，属于专有部分。3.对于占用业主共有的道路或者其他场地的车位则归全体业主共同所有。

Q

业主享有的建筑物共有权利义务可以约定不享有不履行吗？

业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主不得为了拒绝支付共有财产维护维修的费用，而表示放弃对共有财产的权利，也不得以其未“实际使用”等为由而拒绝支付费用。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以不居住为由，不交纳暖气费用。

Q

什么是共有部分的专有使用权？

共有部分专有使用权是指根据法律规定和区分所有权人约定由某一个或数个区分所有权人享有排他独占使用共有部分的权利。例如，全体业主可共同约定允许某人在外墙悬挂广告牌，楼顶由某人加盖房屋；商品房开发商在出售商品房时保留的地下停车场的所有权等。但同时需要注意，并非所有的共有部分均可设定专有使用权，属于区分所有权人生活利用上不可或缺的共有部分，如公共楼梯、公共走廊等，不得设定专有使用权。

Q

对建筑物共有部分的管理适用什么样的管理方式？

改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动属于业主共同决定的事项，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时要经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

公共收益属于全体业主所有，对于公共收益的分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分面积所占比例确定，业主占有专有部分面积比例越大，可以分得的收益就越多。同时，建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入仅为代管，在扣除合理成本后也应当属于业主共有。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。