Z市市场监管局接到群众投诉举报，称某知名房地产开发公司在Z市开发的楼盘存在虚假宣传，实际交付情况与售房时的宣传差距很大。执法人员经过调查了解，该楼盘售房时某户型146㎡样板间展示板差异描述第⑥条厨房标有：“燃气灶和厨盆位置仅为展示效果，实际交付标准为间隔65cm”的字样，但实际交房时燃气灶和厨盆的间隔距离与样板间一致，只有15cm。

办案机构基于相关事实认为该房地产开发公司宣传内容与实际情况不符，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”的规定，涉嫌实施虚假或引人误解的商业宣传，应当予以处罚。

结合《反不正当竞争法》第八条适用条件的理解，笔者认为不应当处罚，原因有三：

一是，商品房作为一种特殊商品，其具有产品滞后性和不确定性的特征，经执法人员调查了解，本案涉案楼盘是期房销售，燃气灶和厨盆间隔未达预期距离是由于后期建造房屋时其他因素导致，而房地产开发公司在售房之初并无作虚假或者引人误解的宣传故意。

二是，反法第八条明确，实施“虚假或引人误解的商业宣传”必须造成“欺骗、误导消费者”的后果，此处的“欺骗、误导”，应当既包括已经造成欺骗、误导的客观后果，也包括足以导致欺骗、误导的可能性。结合案例，买受人购房时不仅要考虑房屋主体结构，还应包括层高、景观、光照时间、配套设施等一系列要素的综合考量，购买成品房的还要考虑室内装饰装修标准等问题。既然商品房作为一系列要素的集合，厨房燃气灶和厨盆之间的间隔距离只是其中一个组成要素，该距离间隔的大小确实会对消费者生活带来一定程度的不便，但不至于影响整个消费品性质的改变和使用，且无法证实该户型商品房销售情况与厨房燃气灶和厨盆之间的间隔距离有必然联系，基于常理判断该因素起不到影响商品房交易的决定性作用，也就没有造成“欺骗、误导消费者”的后果。

至于在房地产交易中哪一要素不符合售房时的宣传会对交易达成造成实质性影响，并无硬性标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约”，此处“并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”表述也十分泛泛。

笔者认为应根据实际情况基于”常识、常理、常情”个案推断，不能一概而论。譬如售房时开发商称小区绿地率达40%，但实际只有国家规定的最低30%，或者售房时承诺小区内建造人造湖而实际并没建造等诸如此类重大且产生巨大差别的情形，基于”常识、常理、常情”可以合理推断会对购房选择构成实质性影响，造成了“欺骗、误导消费者”的后果。

三是，本案涉案企业是全国知名房地产开发公司，其在Z市开发的楼盘因为选址优越等因素甚至造成了开盘时“一房难求”的火爆场面，可以印证该房地产开发企业没有因为宣传“燃气灶和厨盆位置仅为展示效果，实际交付标准为间隔65cm”而获取（包括可能获取）不正当的交易地位或交易机会。

综上，从当事人主观方面是否故意、当事人的行为对相关交易达成能否产生实质性影响、当事人是否因此获取（包括可能获取）不正当的交易地位或交易机会这三方面来衡量，涉案房地产开发公司的行为并不构成《反不正当竞争法》第八条所禁止的不正当竞争行为，因此不应处罚。

近期部分城市商品房价格有所松动，很多先期购房的业主心理上存在情绪可以理解，对于合理的诉求购房者可以通过要求房地产开发公司给予适当补偿等方式来解决。商品房交易中，在房地产开发企业却无违反相关法律法规的前提下，行政权力不宜过多介入，更不宜动辄实施行政处罚，市场的事情交给市场自己来解决。