经过20余年的高速发展之后，我国的房地产市场终于达到了“顶峰”，无论是人均居住面积还是住房拥有率，都达到了世界较高水平。国家统计局数据显示，2020年中国城镇人均住房面积高达40平方米，已超发达国家水平。央行报告显示，城镇居民家庭住房拥有率为96%，户均拥有1.5套住房，也属于世界较高水平。此外，有专业人士估算过，截止到今天，我国已经建成的房子足够30亿人居住。换句话说，我们早就告别“房屋短缺”的时代了。

我国的房地产行业真正步入市场化，满打满算不过23年，能够取得如此辉煌的成绩，确实引人瞩目。而这一切，都得益于“一次房改”——1998年7月，国务院颁发重要通知，“以货币化分房代替实物分房”。也就是停止住房实物分配，实行住房商品化的房改。通过截断福利性质的供应，来释放潜在的庞大住房需求。自此，我国的房地产市场属性才被彻底激活，商品住房市场迎来突飞猛进的发展。正如马光远所说，第一次房改的20年解决了中国人住房短缺问题，这是一个不争的事实。

“一次房改”的背景，鲜有人知道：一是经济面临内需不足、消费不旺的局面，要保证经济增长的目标，国家急需一个关联上下游上百个行业，能推动经济快速发展的全新引擎；二是八九十年代，我国人均住房面积仅10平左右，三口之家挤在不足30平的房子里。因此，我国的住房市场急需大力发展。换言之，国家需要大量建房子，国民需要赶紧买房子。

“一次房改”的制度设计，其实是非常高明的。首先，针对不同收入家庭采取了不同住房供应政策：对低收入者供应廉租房，对中低收入者供应经济适用房，中等收入以上的家庭则提倡买商品房；其次，首次引入了“个人住房贷款”模式，解决了个人购房者所面临的购买力不足问题；再者，建立了二手房交易体系，旧公房可以出售。

98年房改刚开始实施的那十年，可以说，我国的房地产市场始终是处在一个良性发展阶段：房价稳定、购销两旺，老百姓的居住条件明显得到改善。

然而从2008年开始，“一次房改”就开始逐渐走偏：一方面，由于过度强调市场化，后来在执行的时候，保障市场被严重忽略，中低收入群体的住房问题无法保障。另一方面，由于供求关系严重失衡，叠加投资性购房比例大幅提升，房价被持续推高。2008年-2018年，十年时间，全国平均房价上涨了近2.5倍。此外，这期间，虽然由于有调控压制，加上房地产有明显的周期性，房价出现了周期性下调，但每一次下跌后，都迎来了新一轮爆发式反弹。一言概之，商品房带来了楼市繁荣、人居改善，也带来了房价的扶摇直上。

事实上，“一次房改”后的二十多年时间里，我国房地产所面临的问题，除“房价快速飙涨”外，还有4个突出“问题”：第一、大多数城市房价“失真”，房子价格高于实际应有的市场价。诸葛住房网在今年4月份发布的百城房价收入比数值是13.2，其中不少城市甚至超过了30，这意味着购买一套房子，不吃不喝需要30年，所以我国房价“严重偏高”是毫无争议的事实；

第二、楼市投资炒作盛行，住房分配严重不均。胡润报告显示，2019年资产千万的群体中，炒房客占15%。在亿元人民币资产中，房产投资占到他们总财富的七成以上。此外，西南财大研究数据显示，2008年-2018年，十年间我国的投资性购房比例提升了近40%。值得一提的是，2018年，首套房购房比例仅15%；

第三、住房空置率高企不下，2020年全国空置房或超1亿套。同样是西南财大的数据，2017年底，全国住房空置率高达21.4%，其中城镇地区商品房空置率高达26.6%。这两项数据，按照国际标准，都已经处于“严重积压区”。此外，根据国家电网、天然气公司等多个渠道的数据，2020年底，全国空置住房或超过1亿套，其中城镇地区商品房空置量高达6500万套，还有其它诸如小产权房、保障房等不少于4000万套；

第四、很多城市的财政运转，很大程度上依赖土地财政，说白了就是，对房地产过度依赖。中国房地产数据研究院公布的2019年30城土地财政依赖度排行榜显示，30城中有26城依赖度超过50%，其中温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州的土地财政依赖度均在100%以上。而土地财政依赖度低于30%的只有北上深三座城市。

对于数以亿计的普通刚需购房者来说，靠工资收入买房，几乎不可能了，尤其是全国头部二十多个城市，房价动辄四五万一平，有些甚至已经超过十万元一平，买房的门槛已经提高到了三四百万。这对于普通的工薪阶层家庭来说，无异于“天价”。那么在这种情况下，未来要如何有效解决中低收入者、无房者的住房问题呢？

经济学家马光远直言，“中国房地产目前面临的诸多难题，靠调控是无法解决的。当房地产的主要矛盾已经进入到市场快速发展与制度建设的滞后之间矛盾的时候，通过启动二次房改，对阻碍房地产发展的诸多制度障碍予以消除，是唯一的选择，也符合基本逻辑。”

二次房改究竟怎么改？马光远并没有给出具体方案，不过他对二次房改的思路还是提出了4个建议：1、二次房改必须做好“打破目前的利益格局”的准备，比如住房发展的经济功能，比如住房保障和防止福利陷阱的关系；2、构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系：政府保障20%，市场解决80%；3、导致高房价的最重要的根源，是土地稀缺。二次房改必须着重考虑允许“集体土地入市”，打破土地稀缺的僵局，从根源上瓦解高房价；4、二次房改还应该包括住房金融制度、税收制度、信息制度、交易监管等一系列制度的重构。

无独有偶，东吴证券首席经济学家任泽平也认为，对于中国经济高质量发展，对于房地产的出路，只有启动“二次房改”。任泽平提出的“新方案”，主要包括4大方面：一是加大安居工程建设，也就是完善保障市场。比如大力建设安居房、人才房、廉租房、共有产权房等，多元化住房类型，最大程度满足大城市新青年、新市民，各类城市中低收入者的住房需求。此前，北大教授徐远也提出了相同的建议：在城市群核心城市，每年兴建1000万套安居房，套均面积50平方米，套均投资100万元。如是就可以实现让“流动人口在城市里安居乐业，启动农民工市民化”的梦想；

二是“人地挂钩”。简单来说就是，以人口规模来制定土地指标，换言之建立土地流动市场。比如东北、西北人都走了，建设用地指标卖给东部或者南方城市，这样做的好处是可以实现“双赢”：前者获得了土地财政收入，后者获得了更多的用地指标。土地供应跟上节奏，新房市场才不会“供不应求”。这样供求就平衡了，房价也平稳住了，地区的发展也解决了；

三是“差异化控制金融杠杆”。加大对刚需购买首套房、共有产权房的信贷支持。与此同时，要收紧投资类购房的信贷，实现打击投资炒作的目的；

四是稳步推动房产税试点。我们现行的房地产财税体系，是“重交易、轻保有”，住房持有成本几乎为零。正因为如此，楼市投资炒作、买房后随便空置等现象才非常严重。所以，当前最需要做的是真正增加房地产持有环节的成本，让炒房者的炒房变得无利可图，只有这样才能够真正推动整个房地产市场的良性发展。

盘古智库高级研究员江翰分析认为，任泽平提出的二次房改“新方案”，是用市场化的角度进一步解决房地产的问题——避免市场的失灵，同样通过多元的供应，让整个市场进入一个良性的循环，很显然，这个逻辑是相当合理的。

此外，房产专家刘博也评价，任泽平的“二次房改”新方案从市场角度出发，更注重民生保障属性，聚焦解决中低收入者的住房难题，不仅目标精准，而且“对症下药”。

那么问题来了，如果未来“二次房改”真的按照任泽平提出的“新方案”执行，将影响哪些人？在房产专家陆军看来，有两类人将从中得实惠，有三类人或睡不着。

两类人将从中得实惠：第一类是刚进城的农民工等中低收入者，安居房等各类保障房，将帮助这类人顺利实现在大城市的安家梦；第二类是城市里尚未购房的市民。这类人家庭经济条件差，无法购买商品房，完全也可以享受利率优惠政策购买安居房的实惠。

三类人将睡不着：第一类是开发商，大力发展保障性住房、开征房产税等措施，都会触及开发商的根本利益。尤其是如果每年真的按质按量建成近千万的安居房，那么必然会对现有的商品房市场造成冲击。“蛋糕”变下，意味着中小开发商的利润将大大被压缩，睡不着是自然；第二类是炒房客，保障房化解了一部分需求，叠加房产税开征，持房成本大幅增加，炒房客将面临房子难以脱手，炒房收益下降的结果，当然也睡不踏实；第三类是持有多套无投资价值或投资价值低的房产的人。这类人可能睡不着的根本原因是，未来“二次房改”实施，这类人手中的房产会更不吃香，很可能会“砸”在手里。

最后，大家最关心的问题：“二次房改”真的要来了吗？答案是肯定的，但我们必须耐心等子弹飞一会儿。正如马光远所说，二次房改触动的利益格局实在太大，难度实在太大，所以制度的制定和落地都需要较长时间。不过大家也别失望，因为在今年8月31日，住建部已经明确表示将加快建立以公租房、保障性租赁房和共有产权房为主体的住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。住建部的这一举动被业内专家称之为是二次房改的“前奏”。