以案说“典”

条文+案例+解读，让民法典从法律文本走向你我他

第一章 物权通则

第四节 物权的保护

一 物权的效力（物权作为绝对权有多大的效力？）

法言俗语

物权的效力是法律赋予物权的强制性保障力。理论上认为，物权的效力主要有排他效力、优先效力、追及效力、物权请求权效力。排他效力源于物权的直接支配性，在前文讲述一物一权时已有述及，需要注意的是，所有权和所有权之间相互排斥，以占有为内容的他物权之间互相排斥，比如同一物上不能设立两个动产质权，但是所有权和他物权之间、两个都不以占有为内容的他物权之间互不排斥，或者一个他物权以占有为内容，一个他物权不以占有为内容，这两个他物权是可以并存的，比如同一物上所有权与抵押权或者质权是可以并存的，多个抵押权之间、抵押权和质权也是可以并存的。优先效力是排他效力的延伸，物权的排他效力解决了物权设立时的权利冲突问题，但没有解决同一物上不冲突的多个权利顺位问题的实现，优先效力就是解决的这一问题。物权优先效力主要体现在两个方面，一方面是同一物上，成立在先的物权优先于成立在后的物权，这项原则也存在例外，比如用益物权、担保物权优先于所有权，留置权优先于抵押权、质权等法律规定了特殊顺位的情况；另一方面是物权优于债权，同一物上无论物权成立于债权之前或者之后，物权都有优先于债权的效力。例外包括买卖不破租赁、建设工程价款优先受偿权优先于建筑物抵押权等情形。追及效力，物权一经成立，其标的物无论辗转于何人之手，物权人都可以追及至物的所在，主张其对物的支配权利。所有权有追及效力，用益物权和担保物权也有追及效力。比如，抵押人将抵押物转让给第三人，债务人到期未履行债务时，抵押物所有权即使已经转移到第三人，抵押权人基于物权的追及效力仍可以行使抵押权。物权的请求权效力是当物权的圆满状态受到妨害或有被妨害危险时，物权人请求妨害人为一定行为或不为一定行为以恢复物权圆满状态的权利。物权请求权将在接下来的一目中详述。

《民法典》条文

第三百七十九条

土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第四百零六条

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

第四百五十六条

同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

第八百零七条

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

以案释法

被拆迁人对拆迁安置房产的优先取得权能够阻却其后设定抵押权的强制执行吗？某区管委会的办公场所被征收，其与拆迁人甲公司签订《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，调换房屋位置为拆迁原地再建的甲公司工业大厦，调换面积1365.93平方米。此后，某区管委会与甲公司签订《商品房买卖合同》购买工业大厦第四层商品房。甲公司认为某区管委会已经全部付清案涉购房款，未办理过户登记手续的原因在甲公司。甲公司已向某区管委会交付上述商品房，某区管委会对案涉商品房已进行装修。上述商品房买卖协议签订之后，甲公司以工业大厦的所有权及土地使用权为乙公司向某银行贷款提供抵押担保。因乙公司未能按约定还贷，某银行提起诉讼。在某银行诉甲公司、乙公司借款合同纠纷案中，法院查封了甲公司所有的工业大厦，并判决甲公司在工业大厦所有权以及相应土地使用权的价值范围内承担担保责任。判决生效后，某银行向法院申请强制执行。某区管委会作为案外人提出执行异议，请求解除对工业大厦第四层楼的查封，法院裁定中止执行，某银行向法院提起申请执行人执行异议之诉，请求准许执行。法院经审理驳回了某银行的诉讼请求。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。通常情况下，抵押权具有优先受偿效力，所有权及普通债权均不能对抗，但是在法律、司法解释另有规定情况下，抵押权的优先性受到了限制。本案中，甲公司与某区管委会签订《商品房买卖合同》，确定拆迁安置用房的位置和用途，某区管委会作为被拆迁人对案涉房屋享有的债权具有优先效力。尽管案涉房产并非另行出售给第三人，而是抵押给第三人，但是其亦属于处分行为，并且抵押权的设定在拆迁安置协议签订之后，抵押权的行使亦妨碍被拆迁人合法权益的实现。因此，法院对某区管委会的权利依法予以特殊保护，是符合前述规定精神的。（类似生活实例，可参见案例：某银行与某区管委会申请执行人执行异议之诉纠纷案，详见最高人民法院（2018）最高法民终1299号民事判决书，载《民事审判指导与参考》2018年第2辑（总第74辑），人民法院出版社2018年版）

法官说法

物权的追及效力受到法律规定的限制，并不是无限的，比如，善意受让人取得动产后，该动产上的包括抵押权在内的原有权利消灭。除非有证据证明善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的存在。动产抵押权人为保障抵押权的追及效力，应依法办理抵押登记。

二 物权的保护方式（如何保护物权?）

法言俗语

物权受到侵害时，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。对物权的保护以确认物权为前提，如果一项物权不能确定归属，物权保护就无从谈起。确认物权请求权，是指物权的归属和内容不明或者发生争议时，利害关系人请求有关权力机关或者法律授权的专门机构确认物权的归属、明确权利状态的权利。物权不同于债权，其绝对权和排他性的属性就决定了物权的归属和内容只能由国家公权力给予确认，因此物权确认请求权只能向有关权力机关或者法律授权的专门机构提出。除可以向法院请求确认外，部分争议应通过行政处理方式确认，如土地所有权权属的确认。

物权请求权主要有四项内容，分别是：返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权和恢复原状请求权。物权请求权和侵权请求权都能够对物权予以保护，但又存在一定差异：第一，侵权请求权一般实行过错责任原则，受害人要主张权利就必须证明加害人具有过错。而适用物权请求权，权利人要求侵害人返还原物、排除妨碍、消除危险、恢复原状不需要证明相对人有过错。因此，物权请求权对受害人的保护比侵权请求权更充分，受害人的物权更容易得到保障。第二，侵权请求权的责任形式主要是损害赔偿，多数情况下，受害人要对遭受的实际损失进行举证，这无疑加重了受害人的举证负担，而物权请求权的目的是恢复对物的圆满支配状态，如排除妨害、恢复原状等，不需要证明实际损害的发生。第三，物权请求权不适用诉讼时效的规定，而侵权请求权则要适用诉讼时效的规定。总之，适用物权请求权更能保护受害人的物权。

返还原物请求权，是指物权人对无权占有人或侵夺其标的物的人，基于物权请求其返还占有的权利。物权人请求返还原物应当以原物存在为前提。如果原物已经灭失，权利人可以要求无权占有人承担损害赔偿责任。排除妨害请求权，是指当物权的圆满状态受到占有以外的方式妨害时，物权人对妨害人享有请求其排除妨害、使物权恢复至圆满状态的权利。妨害应当是现实和持续进行的，如果妨害是短暂的，且妨害行为已经结束，则权利人不能行使排除妨害请求权。与排除妨害请求权不同，消除危险请求权是对尚未实际发生但有可能出现的妨害请求消除。适用恢复原状请求权的前提是特定的物遭受毁损，在此情况下权利人可以根据不同物的特性以及损坏的后果选择采纳修理、重作、更换或者恢复原状的救济手段。侵害人承担的修理、重作、更换或者恢复原状的责任不以其是否具有过错为前提，在其承担了恢复原状的责任后，仍不能弥补权利人损失的，权利人仍有权请求赔偿损失。

《民法典》对物权的保护还规定了损害赔偿请求权，但是损害赔偿请求权与物权请求权并不相同，损害赔偿请求权通常认为是债权请求权，其目的在于赔偿损害，而物权请求权设立的目的在于恢复物权人对物的支配。依据《民法典》的规定，物权被侵害的，物权人可以行使一种或者数种请求权。

《民法典》条文

第二百三十三条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第二百三十五条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第二百三十六条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第二百三十七条

造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第二百三十八条

侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

第二百三十九条

本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

以案释法

开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时该怎么办？某公司系小区开发商，该小区建有会所一座，该会所的建设工程规划许可证载明的建设项目名称为小区会所、建设规模为两层1215平方米。该证的“附图及附件名称”内载有：其中物业管理用房建筑面积700平方米，核发红卡等内容。根据规划部门的解释，“核发红卡”的房产不得销售。该会所至今没有房产证。2008年11月1日，某公司与某物业公司签订物业移交验收接管协议，约定物业公司自2008年10月30日开始承接物业，物业管理服务用房位于会所二楼，475平方米，其余面积647.62平方米由开发商某公司使用或控制。小区于2013年8月18日成立首届业主大会，于2017年3月24日进行第二届业主委员会换届选举，第二届业主委员会于2017年4月两次书面通知某公司商讨小区管理，会所、人防工程的使用管理等事宜。因协商不成，小区业委会起诉至法院请求判令开发商与物业公司支付自2008年11月1日起至今的会所租赁费用80 万元。法院经审理认为，案涉会所位于小区内，与475平方米的物业用房同属一套建筑的整体，根据建设工程规划许可证、物业移交接管协议备案证明存根，以及开发商与物业公司签订的物业移交验收接管协议等书面证据所载明的内容来看，开发商在移交物业时，是将会所与物业用房一并作为配套用房移交给物业公司，而且写明产权归全体业主所有。小区业委会在本案中提供了上述证据，对其主张已经尽到初步举证义务。而开发商辩称会所系其公司所有应当进一步提供充分证据予以证明。其提交的土地分割证、会所成本核算等证据，不足以证明会所系其公司所有。根据物价局核定的价格，以及第16、17、19幢小区配套明细表中载明的“会所1300平方米”，可以表明某公司已将会所的成本列入商品房价格中，因此没有必要再专门对会所的建设成本进行审价。开发商于2008年10月30日将物业用房移交给物业公司时，本应将会所一并移交给全体业主占有、使用、收益，却一直无偿占有使用至今，致使小区全体业主不能使用、收益，从而造成了相应损失。小区业委会作为全体业主代表有权请求开发商赔偿损失。法院根据评估机构对租赁费的评估意见，依法支持了小区业委会的诉请。

本案小区业委会的诉请实际隐含了确认小区业主对案涉会所享有共同共有权利的前置诉请。依据《民法典》第274条的规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。案涉会所在小区建设规划范围以内，小区业委会提交的证据可以初步证明，开发商移交物业时认可会所归小区业主共同共有，法院亦查明开发商已经将会所建设成本列入商品房价格中，因此法院在确认小区业主对会所共同共有的前提下，认定开发商无偿占有使用的行为给小区业主造成了损失，判令开发商依法赔偿损失是正确的。（类似生活实例，可参见案例：宜兴市新街街道海德名园业主委员会与宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案，详见江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02民终5565号民事判决书，载《最高人民法院公报》2018年第11期。）

法官说法

《民法典》规定请求停止侵害、排除妨碍、消除危险的，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产的，均不适用诉讼时效制度。但是，物权请求权不适用诉讼时效只是理论上的通说，应当特别注意法律有特殊规定的情形，及时主张权利。比如，遗失物通过转让被他人占有的，权利人应当自知道或者应当知道受让人之日起２年内向受让人请求返还原物；占有人返还原物的请求权，应当自侵占发生之日起１年内行使；抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的抵押权消灭。