(一)执行异议之诉的概念及涉及房产查封的相关法律规定

执行异议之诉，是指在执行过程中当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼，主要分为案外人停止执行之诉和申请人许可执行之诉两种类型。在司法实践中，审查涉及房屋查封方面的执行异议之诉最常用的法律规定是最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。其中《查封规定》第17条的规定内容前文已经列明，在此不再赘述;《异议复议规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

(二)法院审查房产查封执行异议案件构成要件分析

通过上述法律条文的内容，可以总结得出在涉及房屋查封的执行异议之诉案件中，法院审查申请人的请求是否成立，主要考量标准就是案件情况是否同时满足以下四个构成要件的要求，注意必须是同时满足，缺一不可。

1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。在我国，关于房屋物权的变动实行“债权合意加登记”制度，所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同的成立并且有效。《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。基于法律的强制性规定及经济生活中涉及大额标的且关乎住房的交易当签订书面合同的一般社会观念，同时也为法院甄别真实买受人提供依据，所以对抗法院执行查封而保护物权期待权的首要条件就是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而且关于合同的版本当优选网签标准合同文本，以便于审查具体的签约时间及增加可信度。

2、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。首先，买受人的物权期待权之所以要保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并进行了一定外观公示;其次，占有该不动产的行为必须发生在查封前，在查封后占有的，受查封效力所及，不得对抗债权人。同时要求在查封前占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。这里涉及一个关键的问题，那就是对“占有”的理解。由于理论上对物的占有可以区分为直接占有和间接占有，鉴于间接占有的公示从外观上难以判断占有人，按照形式审查的原则难以判断，所以，这里的占有应当做狭义理解，即应当理解为买受人直接占有。以房屋查封执行异议之诉为例，法院赋予申请人以物权期待权对抗执行查封权的内在价值目标当是对于满足公民基本生活居住权的特殊保障功能的实现，所以，在此情形下关于占有的理解当是狭义的直接占有，并实际入住使用。如果是在接收房屋后委托他人进行装修、租赁给第三人使用或者空置，这几种情形下，贸然提出执行异议之诉，便会面临很大的诉讼风险，前文的案例已经说明。

3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。在价款支付上，和《查封规定》第17条要求交付全部价款不同，《异议复议规定》第28条对于买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。从实践中看，相当一部分不动产买卖所涉金额较大，当事人之间多约定分期付款，案外人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，不影响债权受偿，自然没有拒绝保护的道理。另，关于剩余价款的支付，是按照人民法院要求的时间，而非按照合同约定的期限执行，如此规定，体现出执行权作为公权力对被执行人与第三人之间民事权利进行适当的干预，对被执行人与第三人进行了适当的利益平衡。

4、非因买受人自身原因未办理过户登记。实践中，常见的可归责于买受人自身的原因主要有以下情形：(1)对他人权利障碍的忽略，如忽视不动产上设定的抵押权登记而不进行及时的处理;(2)对政策限制的忽略，如明知自身不符合购房条件仍然签订购房合同而无法过户;(3)消极不行使要求过户登记的权利，如存在对方违约后不积极催促过户登记或者为避税而故意不办理登记的;(4)已方的违约行为，如未按合同约定支付房款或者其他违约行为而导致过户延迟。

另外，关于买受人的是否存在过错的问题，当考虑合同的全部履行过程，前文案例中法院的思考因素及角度给我们提供了清晰的参量标准，总的原则就是要求买受人要履行诚信善良合理限度内的注意义务，在合同履行过程中不存在与常理不符的行为，否则便不能获得法律的特殊保护。

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