大连的房产圈似乎在流行一种共识：车位在大连是办不了产权证的。原因为何？不知道，反正就是不给办。本文通过一个比较新鲜的本地案例，让大家一起看看为啥在大连车位总是办不下来产权证。

案情简介

一、2017年7月4日，王某与万某公司签订《地下车位使用权转让协议》，该协议约定：

1、万某公司将小区一处地下停车位转让给王某，价格30余万元。

2、乙方（王某）明确知悉该地下车位不办理产权登记，并不得自行办理、也不得要求甲方办理该地下车位的产权登记或土地使用权登记等手续。

3、双方确认，双方之间并非是租赁合同关系，该车位或车位使用权不能办理租赁登记备案。乙方已理解上款内容之含义，并明确其受让的是包含占有、使用、收益及依法处置全能的地下车位使用权，而非租赁权。

二、大连市人民政府土地批件：……地下车库（不含人防）用作本项目公共停车库，未经批准不得转让、租赁、抵押和改变用途。—地下车库应首先满足本项目业主的使用需要。

三、大连市人民防空办公室答复王某，案涉车位不属于人防车位。大连市住建局答复王某：停车场预售许可手续不存在，无该小区地下停车场预售证备案信息。

四、2019年11月，时国土资源局向万某公司出具《催办地下（半地下）停车场补充用地手续通知书》，认定万某公司存在出售（以租代售）行为，未如约履行出让合同，地下（半地下）停车场违约用地，并要求补充用地手续，补缴土地出让金。万某公司因此被处以行政处罚5000元。

五、王某遂以万某公司存在欺诈行为为由，要求撤销购买车位的合同，并要求“退一赔三”。

裁判观点

一、一审法院认为：万某公司明知其地下车位不具备出售、出租完备手续的情况下，将“未经批准不得转让、租赁、抵押和改变用途”的非人防车位出售原告，违背了原告订立《地下车位使用权转让协议》之初欲达到的合同目的，使该合同的实际履行无法始终处于稳定状态，构成欺诈。据此撤销合同，支持原告要求返还30余万购买款项的请求，但因车位不同于一般的商品，3倍惩罚性赔偿未予支持。

二、二审法院认为：根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

本案中，案涉《商品房买卖合同》补充协议明确约定了案涉车位所有权属于出卖人万某公司，万某公司与王某签订的是《地下车位使用权转让协议》，王某认为案涉地下车位应属全体业主共有的主张没有事实和法律依据。

万某公司已经将转让案涉车位使用权过程中，对可能影响买受人作出是否购买判断的各项信息向原告进行了主动披露，原告签订该协议意在取得案涉车位使用权，而该合同目的已经实现，案涉车位由原告占有使用至今。

因此，原告以欺诈为由撤销合同，依据不足，改判驳回王某的诉讼请求。

参考案例：(2021)辽02民终3792号

分析总结

一、一审判决从购房者角度出发，分析万某公司“明知故犯”的行为是否构成欺诈，具有合理性。因为禁止转让，当然也包括禁止使用权转让。

万某公司未经允许出售使用权的行为，既不是所有权转让，也不是出租，如果说该行为是成立的，那完全是对不动产物权创设了一种新的种类—车位使用权（物权种类中涉及使用权的是建设用地使用权，与车位使用权完全不是一个概念，而其他财产的使用权则属于民事权能而非物权种类），而且可以不经过登记公示，违背了物权法定的基本原则。

二、二审判决认为使用权合同有效，客观上是帮助万某公司逃避了应交土地出让金的法律义务，而业主却没有得到车位物权登记公示的法律保护。而且，涉案车位高达30余万的价格甚至要高于一线或强二线城市同期的车位价格。二审判决结果似乎有违法律规定，也没有实现必要的社会效益，也不利于保护购买者的合法权益，只有开发商得利。

三、有关涉案车位到底属于万某公司，还是全体业主的争议，建议业主向物价局申请公开案涉楼盘的开发成本，看看车位的开发费用部分到底是多少，出售的车位费用是否足够万某公司补缴土地出让金，进而判断是否构成欺诈。

四、大连市政府相关部门，无论是自然资源局、住建局还是不动产登记中心，都认可车位完全可以发证，不存在审批手续齐全、出让金缴足的情况下不能办理车位产权登记的情形。有鉴于此，业主可以申请再审或者向相关政府部门申请信息公开进而争取实现权利。